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Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken bei Treuhand

Einer Gesellschaft sind Grundstücke, die sich im Vermögen von Tochter-Kapitalgesellschaften befinden, nicht bereits aufgrund ihrer Beteiligung an der Tochter-Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Zurechnung des Grundstücks im Rahmen der Prüfung einer grunderwerbsteuerbaren Anteilsvereinigung oder -übertragung setzt vielmehr voraus, dass die Gesellschaft bezüglich des Grundstücks einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang in Form eines Kaufvertrags oder des Erwerbs der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis verwirklicht hat. Die Zurechnung des Grundstücks ist zu verneinen, wenn ein Dritter aufgrund einer Treuhandabrede bereits die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuerbarkeit ist zum einen bei Kaufverträgen über Grundstücke und zum anderen beim Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis, ohne dass das Eigentum am Grundstück erworben wird, zu bejahen. Ferner kann sich eine Grunderwerbsteuerbarkeit bei einer Übertragung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ergeben, wenn der Gesellschaft Grundstücke zuzurechnen sind.

Sachverhalt: Drei verschiedene GmbH waren Eigentümer von Grundstücken. Gesellschafter der drei GmbH war die DN, deren Gesellschafterin wiederum die MG war. Die drei GmbH hatten im Dezember 2002 mit der MG eine sog. Vereinbarungstreuhand bezüglich der Grundstücke begründet, so dass die MG Treugeberin der Grundstücke und die drei GmbH Treuhänder der Grundstücke wurden; aufgrund der Vereinbarungstreuhand wurde Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Im April 2004 erwarb die Klägerin, eine GmbH, von der MG 100 % der Anteile an der DN. Außerdem übertrug die MG ihre Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung auf die Klägerin; das Finanzamt setzte aufgrund der Übertragung der Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung Grunderwerbsteuer fest. Ferner wollte das Finanzamt die Anteilsübertragung von der MG auf die Klägerin der Grunderwerbsteuer unterwerfen und stellte die Werte der Grundstücke der drei GmbH gesondert fest. Hiergegen wehrte sich die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

  • Zwar kann eine Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer auslösen. Dies setzt aber voraus, dass es sich um Anteile an einer Kapitalgesellschaft handelt, der mindestens ein Grundstück zuzurechnen ist. Die Zurechnung hängt weder vom zivilrechtlichen noch vom wirtschaftlichen Eigentum an dem Grundstück ab. Vielmehr kommt es auf die grunderwerbsteuerliche Zuordnung an.
  • Ein inländisches Grundstück ist einer Kapitalgesellschaft im Rahmen einer Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung grunderwerbsteuerlich zuzurechnen, wenn sie einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat. Hingegen ist ihr das Grundstück nicht mehr zuzurechnen, wenn ein Dritter einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.
  • Im Streitfall gehörten den drei GmbH im April 2004 die Grundstücke nicht mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne. Denn bereits im Dezember 2002 hatte die MG aufgrund der Vereinbarungstreuhand die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den Grundstücken erworben; damit waren die Grundstücke der MG grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Anteilsübertragung im April 2004 betraf somit eine Gesellschaft (DN), die keine Grundstücke mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne besaß.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass allein eine bloße Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft, die zivilrechtliche oder wirtschaftliche Eigentümerin von Grundstücken ist, nicht für die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken ausreicht. Vielmehr müssen die Grundstücke der Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen sein; nur dann kann eine Anteilsübertragung an der Kapitalgesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen. Nach aktueller Rechtslage müssen hierzu entweder mindestens 90 % der Anteile an der Kapitalgesellschaft übertragen werden oder ein Gesellschafter muss infolge der Anteilsübertragung eine Beteiligung von mindestens 90 % an der Kapitalgesellschaft erlangen.

Seit 2021 kann auch der Austausch von Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren im Umfang von mindestens 90 % Grunderwerbsteuer auslösen, wenn der Kapitalgesellschaft mindestens ein Grundstück grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.12.2022 – II R 40/20; NWB

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