Der Verkauf eines mit einer Gartenlaube bebauten Gartengrundstücks führt nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn, wenn die Laube zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Nach dem Gesetz sind nämlich Spekulationsgewinne aus dem Verkauf selbst genutzter Immobilien steuerfrei. Diese Steuerfreiheit gilt selbst dann, wenn die Selbstnutzung baurechtswidrig war.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens löst einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst genutzte Immobilien von dieser Steuerpflicht grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Der Kläger hatte im Jahr 2009 ein bebautes Grundstück in einer Gartenkolonie erworben und dieses im Jahr 2014 mit Gewinn verkauft. Das voll erschlossene Grundstück war mit einer 60 qm großen Gartenlaube bebaut, die mit einer Heizung, einer Küche und einem Bad ausgestattet war. Der dauerhafte Aufenthalt in dem Gebäude war nach baurechtlichen Bestimmungen allerdings nicht gestattet. Der Kläger bewohnte dennoch das Gartengrundstück seit dem Erwerb dauerhaft. Das Finanzamt setzte aus dem Verkauf einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte aufgrund der Selbstnutzung eine Ausnahme von der Spekulationsgewinnbesteuerung und gab der Klage statt:

• Spekulationsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden nicht erfasst, wenn die Immobilie selbst genutzt worden ist. Diese Ausnahme von der Steuerpflicht setzt voraus, dass die Immobilie dauerhaft zum Bewohnen geeignet und tatsächlich vom Steuerpflichtigen selbst genutzt worden ist.
• Eine Selbstnutzung in diesem Sinn kann auch dann vorliegen, wenn die Selbstnutzung baurechtlich nicht gestattet war. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Ausnahme, die die ungerechtfertigte Besteuerung eines Spekulationsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes, z.B. wegen beruflichen Umzugs, vermeiden will. Dieser Sinn und Zweck ist auch dann erfüllt, wenn die Selbstnutzung baurechtswidrig war.
• Im Streitfall war die dauerhafte Eignung der Gartenlaube infolge ihres Anschlusses an das Wasser- und Stromnetz und ihrer Ausstattung mit Bad und Küche sowie Heizung zu bejahen. Der Kläger hatte die tatsächliche Selbstnutzung seit dem Erwerb durch Vorlage von Versicherungsnachweisen, Strom- und Wasserabrechnung sowie der Rechnung über den Einbau eines Gasheizofens nachgewiesen. Damit war kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn zu versteuern.

Hinweise: Eine Selbstnutzung, die zur Verneinung eines Spekulationsgewinns führt, ist auch dann anzunehmen, wenn die Immobilie zusammen mit Familienangehörigen oder einem Dritten, z.B. einer Freundin, bewohnt wird. Es genügt auch, dass die Immobilie nur zeitweilig bewohnt wird, sofern die Immobilie dem Steuerpflichtigen in der übrigen Zeit zur Verfügung steht. Daher können auch Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die nicht vermietet werden, von der Spekulationsgewinnbesteuerung ausgenommen sein, sofern sie in der übrigen Zeit nicht vermietet werden, sondern zur Selbstnutzung bereitstehen.

Der Gesetzgeber sieht im Steuerrecht illegales Verhalten grundsätzlich als irrelevant an. Deshalb sind z.B. auch Gewinne aus Straftaten steuerpflichtig.

BFH, Urteil v. 26.10.2021 – IX R 5/21; NWB