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Keine Grunderwerbsteuerfreiheit bei Treuhandbeteiligungen

Die Grunderwerbsteuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen Schwester-Personengesellschaften setzt voraus, dass an beiden Gesellschaften die identischen Gesellschafter beteiligt sind. Ist einer der Gesellschafter der einen Gesellschaft an der anderen Gesellschaft nur als Treugeber über einen Treuhänder beteiligt, genügt dies insoweit nicht für eine Steuerbefreiung; denn Gesellschafter ist dann nur der Treuhänder, nicht aber der Treugeber.

Hintergrund: Die Übertragung eines Grundstücks von einer Personengesellschaft auf eine andere Personengesellschaft ist grunderwerbsteuerfrei, soweit an beiden Gesellschaften dieselben Gesellschafter beteiligt sind und noch bestimmte Fristen eingehalten werden.

Streitfall: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die von der C-KG mehrere Grundstücke im Jahr 2015 erwarb. An der Klägerin war die CT-KG als alleinige Kommanditistin beteiligt. Deren Komplementärin war die C-KG, also die Verkäuferin, die aber nicht am Vermögen der CT-KG beteiligt war; die alleinige Kommanditistin der CT-KG, die auch am Vermögen beteiligt war, war die X-GmbH, die wiederum Treuhänderin für die C-KG (Verkäuferin) als Treugeberin war. Das Finanzamt erhob auf den Verkauf der Grundstücke Grunderwerbsteuer.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Der Verkauf der Grundstücke an die Klägerin durch die C-KG war grunderwerbsteuerbar.
  • Der Verkauf war nicht grunderwerbsteuerfrei. Denn am Vermögen der Klägerin hielt die C-KG weder unmittelbar noch mittelbar einen Anteil. Die C-KG war zwar Komplementärin der CT-KG, der alleinigen Kommanditistin der Klägerin, jedoch war die C-KG nicht am Vermögen der CT-KG beteiligt.
  • Bei einer doppelstöckigen Personengesellschaft (Klägerin als Untergesellschaft und CT-KG als Obergesellschaft) kann zwar bei der Prüfung der Frage, ob ein Anteil am Vermögen der Untergesellschaft besteht, auch auf die am Vermögen der Obergesellschaft beteiligten Gesellschafter zurückgegriffen werden. Am Vermögen der CT-KG als Obergesellschaft war aber nur die X-GmbH beteiligt, nicht hingegen die C-KG.
  • Es genügt nicht, dass die X-GmbH Treuhänderin für die C-KG als Treugeberin war. Zivilrechtlich ist nämlich nur der Treuhänder – und nicht der Treugeber – am Vermögen der Personengesellschaft beteiligt.

Hinweise: Eine erweiternde Auslegung der Steuerbefreiung hat der BFH abgelehnt.

Eine Treuhandabrede ist grunderwerbsteuerlich häufig problematisch, weil bei einem Erwerb durch einen Treuhänder zweimal Grunderwerbsteuer entsteht, nämlich einmal für den Erwerb des Treuhänders aufgrund des Kaufvertrags und zugleich ein weiteres Mal für die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis des Treugebers.

Quelle: BFH, Urteil v. 12.1.2022 – II R 16/20; NWB

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