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Spekulationsgewinn bei trennungsbedingtem Verkauf eines Einfamilienhauses

Der trennungsbedingte Verkauf des Miteigentumsanteils an den Noch-Ehegatten innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann auch dann zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen, wenn mit dem Verkauf eine vom Noch-Ehegatten angedrohte Zwangsversteigerung verhindert werden soll. Ist der Steuerpflichtige vor dem Verkauf bereits ausgezogen, handelt es sich nicht um den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie, der steuerfrei wäre; dies gilt auch dann, wenn der Noch-Ehegatte und das gemeinsame Kind weiterhin in der Immobilie wohnen.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens stellt einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn dar, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie erfolgt ist. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst genutzte Immobilien von dieser Steuerpflicht grundsätzlich ausgenommen.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2008 zusammen mit seiner Ehefrau F ein Einfamilienhaus, das sie zusammen mit ihrem gemeinsamen Kind K bewohnten. Im Jahr 2015 zog der Kläger aus, während F und K in dem Haus wohnen blieben. F drohte die Zwangsversteigerung an, falls der Kläger seinen Miteigentumsanteil an dem Haus nicht an sie verkaufen würde. Im Jahr 2017 verkaufte der Kläger seinen Miteigentumsanteil an F mit Gewinn; die Ehe wurde im selben Jahr geschieden. Das Finanzamt erfasste einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn beim Kläger.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Der Kläger hat seinen Miteigentumsanteil an dem Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft. Dieser Verkauf ist auch willentlich erfolgt, auch wenn der Kläger eine Zwangsversteigerung vermeiden wollte. Eine wirtschaftliche oder emotionale Zwangssituation ist für die Entstehung eines Spekulationsgewinns ohne Bedeutung.
  • Der Spekulationsgewinn entfällt auch nicht aufgrund einer Selbstnutzung des Hauses durch den Kläger. Nach dem Gesetz müsste die Selbstnutzung entweder zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung des Hauses oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren erfolgt sein, damit der Spekulationsgewinn nicht steuerpflichtig ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.
  • Der Kläger ist bereits vor der Veräußerung im Jahr 2017 ausgezogen, nämlich im Jahr 2015, und hat das Haus bis zum Verkauf nicht mehr selbstgenutzt. Die Nutzung des Hauses durch sein unterhaltsberechtigtes Kind ist keine Selbstnutzung des Klägers, wenn das Kind zusammen mit seiner Mutter F in dem Haus gewohnt hat. Das Kind gehörte damit nicht mehr zur Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft des Klägers.

Hinweis: Das Urteil zeigt die Problematik einer Trennung, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Der Verkauf des Eigentumsanteils ist nämlich steuerpflichtig, wenn der Verkaufspreis höher ist als die Anschaffungskosten. Es empfiehlt sich in steuerlicher Hinsicht, den Verkauf früher durchzuführen, solange der Auszug noch nicht erfolgt ist.

Bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung entsteht keine Grunderwerbsteuer.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.2.2023 – IX R 11/21; NWB

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