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Kategorie: Vermieter

Haftung des Verpächters für Unternehmenssteuern des Pächters

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Verpachtet ein Steuerpflichtiger Wirtschaftsgüter an eine Gesellschaft, an der er mit mehr als 25 % beteiligt ist, haftet er für die Unternehmenssteuern der pachtenden Gesellschaft, wenn die Wirtschaftsgüter dem Unternehmen des Pächters dienen. Ein „Dienen“ ist zu bejahen, wenn die Wirtschaftsgüter für die Führung des Betriebs des Pächters und für die Erzielung steuerbarer Umsätze von wesentlicher Bedeutung sind.

Hintergrund: In bestimmten Fällen sieht der Gesetzgeber eine Haftung Dritter für die Steuerschulden des Steuerpflichtigen vor. Nutzt ein Unternehmer Gegenstände, die er von einem mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter gemietet oder gepachtet hat und die seinem Unternehmen dienen, und kann er seine Unternehmenssteuern nicht bezahlen, so haftet der verpachtende Gesellschafter hierfür.

Sachverhalt: Die Klägerin war Gesellschafterin der X-Gesellschaft (X) und an dieser mit 50 % beteiligt. Die Klägerin verpachtete verschiedene Immobilien an die X. Die X wiederum verpachtete ihren gesamten Betrieb einschließlich der von der Klägerin gepachteten Immobilien an die Y-Gesellschaft (Y), die dabei auch die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zwischen der Klägerin und der X übernahm. Außerdem schlossen die X und Y einen Betriebsführungsvertrag: Danach sollte die X den Betrieb der Y führen und hierfür einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen haben. Die X konnte später jedoch ihre Umsatzsteuern aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen nicht zahlen. Das Finanzamt nahm daher die Klägerin für die Umsatzsteuern der X durch Haftungsbescheid in Anspruch und beschränkte die Haftung auf die der X überlassenen Immobilien.

Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

  • Die gesetzlichen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Klägerin durch Haftungsbescheid waren erfüllt. Die Klägerin war mit mehr als 25 %, nämlich mit 50 %, an der X beteiligt. Außerdem hatte sie die Immobilien an die X verpachtet; die Immobilien gehörten also nicht der X.
  • Ferner dienten die verpachteten Immobilien dem Unternehmen der X. Von einem Dienen ist auszugehen, wenn die verpachteten Gegenstände für die Betriebsführung und die Erzielung steuerbarer Umsätze der pachtenden X von wesentlicher Bedeutung sind. Die Immobilien waren von wesentlicher Bedeutung, weil die X ihren gesamten Betrieb einschließlich der gepachteten Immobilien an die Y verpachtet hatte. Außerdem ermöglichte die Verpachtung der Immobilien an die Y den Abschluss des Betriebsführungsvertrags mit der Y. Denn der Betriebsführungsvertrag erstreckte sich auf den von der Y gepachteten Betrieb einschließlich der Immobilien der X.
  • Die Haftung betraf des Weiteren eine Unternehmenssteuer, nämlich die Umsatzsteuer der X. Die Haftung beschränkte sich auch auf diejenigen Umsatzsteuern, die während des Bestehens der wesentlichen Beteiligung der Klägerin entstanden waren. Schließlich lagen keine Ermessensfehler bei der Entscheidung, einen Haftungsbescheid gegen die Klägerin zu erlassen, vor.

Hinweise: Für die Klägerin kam es damit zu einer echten Ausfallhaftung. Der Grund für die Haftung ist der Einfluss des Gesellschafters, der durch die wesentliche Beteiligung von mehr als 25 % begründet wird, sowie der Einsatz eigenen Vermögens in Gestalt der Verpachtung von Wirtschaftsgütern. Die Verpachtung durch einen mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter stellt damit steuerlich ein Risiko dar, weil es zu einer Haftung kommen kann. Unbeachtlich ist dabei, ob die verpachteten Wirtschaftsgüter auch noch einem anderen Unternehmen dienen ,wie z.B. dem Unternehmen der Y oder ob die X eine Gewinnerzielungsabsicht hatte oder sich lediglich auf den Ersatz ihrer Aufwendungen beschränkte.

Quelle: BFH, Urteil vom 6.8.2024 – VII R 25/21; NWB

Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Vermietung einer Lagerhalle mit Paletten-Förderanlage

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Einer Vermietungsgesellschaft, die eine zweigeschossige Lagerhalle vermietet, ist die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nicht zu gewähren, wenn sich in der Lagehalle neben einem Lastenaufzug auch noch eine Paletten-Förderanlage befindet, die den Transport der per Lkw angelieferten Paletten in das obere Geschoss mit einer größeren Kapazität als der Lastenaufzug ermöglicht. Die Paletten-Förderanlage stellt nämlich eine Betriebsvorrichtung dar und gehört damit nicht mehr zur Verwaltung von Grundbesitz.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Mitvermietung beweglicher Sachen wie z. B. Betriebsvorrichtungen ist aber jedenfalls bis einschließlich 2020 grundsätzlich schädlich, weil sie nicht als Verwaltung eigenen Grundbesitzes angesehen wird. Betriebsvorrichtungen sind Wirtschaftsgüter, die zwar im Gebäude eingebaut sind, aber eine ausschließlich betriebliche Funktion erfüllen, z.B. ein Lastenfahrstuhl oder eine Kühlanlage.

Sachverhalt: Die Klägerin war aufgrund ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Sie vermietete eine Gewerbeimmobilie in Hamburg, zu der mehrere Lagerhallen gehörten. Zwei Lagerhallen waren zweigeschossig und verfügten jeweils über einen Lastenaufzug sowie über eine Paletten-Förderanlage, mit der die von den Lkw angelieferten Paletten in das Obergeschoss transportiert werden konnten; die Kapazität der Förderanlage war größer als die des Lastenaufzugs. Das Finanzamt versagte für die Streitjahre 2016 bis 2018 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, weil es in der Paletten-Förderanlage eine Betriebsvorrichtung sah.

Entscheidung: Das Finanzgericht Hamburg (FG) wies die Klage ab:

  • Die Paletten-Förderanlage war eine Betriebsvorrichtung; denn sie stand nicht in einem einheitlichen Nutzen- und Funktionszusammenhang zum Gebäude, sondern in einem unmittelbaren und besonderen Verhältnis zu dem Gewerbebetrieb der Mieterin, der in der Lagerhalle betrieben worden ist.
  • Eine Betriebsvorrichtung gehört steuerlich nicht zum Grundbesitz, sondern wird als bewegliches Vermögen angesehen, so dass die Klägerin nicht nur eigenen Grundbesitz verwaltete, sondern auch bewegliche Wirtschaftsgüter, nämlich die Betriebsvorrichtung, mitvermietete. Damit war die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer abzulehnen.
  • Zwar ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich dann unschädlich, wenn es sich dabei um ein unschädliches Nebengeschäft handelt. Dies setzt aber voraus, dass die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung gewesen ist.
  • Allerdings wäre die Nutzung der Lagerhalle auch ohne Paletten-Förderanlage wirtschaftlich sinnvoll möglich gewesen. Das Finanzgericht hat hierzu ein Gutachten eingeholt; danach gibt es in Hamburg vergleichbare zwei- oder mehrgeschossige Lagerimmobilien, die lediglich über Personen- und Lastenaufzüge verfügen. Allein der Umstand, dass die Klägerin ohne Paletten-Förderanlage eine um 15 % geringere Miete erhalten hätte, zeigt, dass die Paletten-Förderanlage wie ein „Extraeinbau“ zu behandeln ist, der aufgrund des schnelleren Palettenumschlags den Mietwert lediglich erhöhte.

Hinweise: Seit dem Erhebungszeitraum 2021 steht die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegen, wenn die Einnahmen hieraus 5 % der Mieteinnahmen nicht überschreiten.

Die Frage, wann Einbauten als Betriebsvorrichtungen eingestuft werden und wann die Mitvermietung ein unschädliches Nebengeschäft ist, wird von den Finanzgerichten nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird z. B. die Mitvermietung von Laderampen und Lastenaufzügen bzw. Lastenfahrstühlen als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen.

FG Hamburg, Urteil vom 15.5.2024 – 2 K 76/22

Vorsteuerabzug für „Mieterstrom“

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Ein Vermieter, der umsatzsteuerfrei vermietet, kann die Vorsteuer aus dem Erwerb einer Photovoltaikanlage geltend machen, wenn er den mit der Photovoltaikanlage produzierten Strom an seine Mieter verkauft. Der Verkauf des Stroms ist nämlich umsatzsteuerpflichtig, da die Lieferung des Stroms keine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien Vermietung, sondern eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung ist.

Hintergrund: Erbringt ein Unternehmer umsatzsteuerfreie Leistungen, steht ihm grundsätzlich kein Vorsteuerabzug zu. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei, so dass ein Vermieter von Wohnungen in der Regel keine Vorsteuer geltend machen kann.

Sachverhalt: Der Kläger vermietete Wohnungen umsatzsteuerfrei. Er ließ im Jahr 2018 Photovoltaikanlagen auf seinen Miethäusern installieren. Den hiermit erzeugten Strom bot er seinen Mietern gegen Entgelt an. Entschloss sich der Mieter zum Kauf des Stroms, schloss der Kläger mit dem Mieter eine Zusatzvereinbarung ab, die unabhängig vom Mietvertrag war und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnte. Im Fall einer Kündigung musste der Mieter jedoch die Umbaumaßnahmen der Zähleranlagen tragen. Der Stromverbrauch wurde mit jedem Mieter, der die Zusatzvereinbarung abschloss, individuell abgerechnet. Der Kläger machte die Vorsteuer aus dem Erwerb der Photovoltaikanlagen geltend. Das Finanzamt ließ den Abzug der Vorsteuer nicht zu.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Der Kläger konnte die Vorsteuer geltend machen, da er umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbrachte. Er lieferte nämlich umsatzsteuerpflichtig Strom an seine Mieter.
  • Zwar war die Vermietung der Wohnungen an seine Mieter umsatzsteuerfrei. Diese Umsatzsteuerfreiheit galt aber nicht für die Stromlieferungen. Denn die Stromlieferungen waren keine unselbständigen Nebenleistungen der umsatzsteuerfreien Vermietung, so dass die Stromlieferungen ebenfalls umsatzsteuerfrei gewesen wären; vielmehr stellten die Stromlieferungen selbständige Lieferungen dar, für die es nach dem Gesetz keine Umsatzsteuerfreiheit gibt.
  • Die Selbständigkeit der Stromlieferung ergibt sich daraus, dass über die Stromlieferungen Zusatzvereinbarungen abgeschlossen wurden, die unabhängig vom Mietvertrag waren und auch unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden konnten. Im Fall der Kündigung musste der Mieter zwar die Umbaukosten tragen; dies machte eine Kündigung aber nicht unmöglich, sondern erschwerte sie lediglich.
  • Für die Selbständigkeit der Stromlieferung sprach außerdem, dass der verbrauchte Strom mit jedem Mieter individuell abgerechnet wurde.

Hinweise: Der Abschluss getrennter Zusatzvereinbarungen war im Übrigen auch gesetzlich erforderlich, weil der Gesetzgeber ein sog. Kopplungsverbot von Miet- und Energieversorgungsverträgen geregelt hat. Bei einem Verstoß gegen das Kopplungsverbot ist der Stromlieferungsvertrag nichtig. Dies zeigt, dass Mietvertrag und Stromlieferungsvertrag auch umsatzsteuerlich gesondert zu behandeln sind.

Das Urteil ist in allen Fällen der umsatzsteuerfreien Vermietung relevant. Erfolgt die Vermietung umsatzsteuerpflichtig, weil der Vermieter an einen Unternehmer vermietet und zur Umsatzsteuerpflicht optiert, bestehen ohnehin keine Zweifel an der Abziehbarkeit der Vorsteuer.

Der BFH widerspricht mit seinem Urteil der Auffassung der Finanzverwaltung, die die Stromlieferung des Vermieters als Nebenleistung zum Mietvertrag ansieht und deshalb die Stromlieferung ebenfalls als umsatzsteuerfrei behandelt mit der Folge, dass der Vorsteuerabzug ausscheidet.

Anders ist die Rechtslage, wenn ein Wohnungsvermieter eine Heizungsanlage anschafft. Hier steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug zu, weil die Lieferung der Wärme und des warmen Wassers eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung darstellt. Denn ein Vermieter schuldet nach dem Mietrecht die Versorgung des Mieters mit Wärme und warmen Wasser; er schuldet jedoch nicht die Lieferung von Strom.

Quelle: BFH, Urteil v. 17.7.2024 – XI R 8/21; NWB

Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile durch Mieter zwecks Mietminderung

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Übernehmen Mieter einer Wohnungsgenossenschaft freiwillig Anteile an einer Genossenschaft, die den Mietern dafür eine Mietminderung anbietet, ist der Mietnachlass gewerbesteuerlich nicht als Aufwendungen für Fremdkapital dem Gewinn der Genossenschaft hinzuzurechnen. Bei den freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteilen handelt es sich nämlich um Eigenkapital und nicht um Fremdkapital.

Hintergrund: Gewerbesteuerlich werden Zinsen für Fremdkapital zu 1/4 wieder dem Gewinn hinzugerechnet, soweit der Betrag der gesamten Hinzurechnungen – neben den Zinsen sind z.B. auch Mieten oder Lizenzen dem Gewinn in einem bestimmten Umfang hinzuzurechnen – 200.000 € pro Betrieb übersteigt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Wohnungsgenossenschaft. Sie bot ihren Mietern an, dass diese freiwillig unverzinsliche Genossenschaftsanteile (d.h. ohne Dividende) übernehmen können und hierfür eine Mietminderung im Umfang der üblichen Dividende erhalten. Das Finanzamt sah in der Mietminderung eine Vergütung für Fremdkapital und nahm eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der Mietminderung vor.

Entscheidung: Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Die Klägerin hatte keine Aufwendungen für Fremdkapital getätigt und etwa Zinsen an eine Bank gezahlt.
  • Zwar hat die Klägerin ihren Mietern eine Mietminderung in Höhe der üblichen Dividende für die freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteile zugesagt. In der Mietminderung war aber keine Vergütung für Fremdkapital zu sehen; denn das Kapital, das durch die Zeichnung freiwilliger Genossenschaftsanteile entstanden ist, war Eigenkapital der Genossenschaft.
  • Zum Eigenkapital einer Genossenschaft gehört das Geschäftsguthaben der Mitglieder. Das Geschäftsguthaben des einzelnen Mitglieds setzt sich aus den gezeichneten Geschäftsanteilen zusammen, zu denen sowohl die Pflichtbeteiligung des Mitglieds als auch die freiwilligen Geschäftsanteile, die von dem Mitglied über die Pflichtbeteiligung hinaus gezeichnet werden können, gehören.

Hinweise: Die Klägerin hatte Sorge gehabt, dass das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung annehmen könnte, und hatte daher vorab eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt beantragt. Das Finanzamt hat die verbindliche Auskunft erteilt und eine verdeckte Gewinnausschüttung verneint. Nach einer Außenprüfung bei der Klägerin hat das Finanzamt dann aber eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der zugesagten Mietminderung vorgenommen. Das FG interpretierte die verbindliche Auskunft aber zugunsten der Klägerin dahingehend, dass das Finanzamt jegliche Form der Einkommens- bzw. Gewinnerhöhung in Bezug auf die Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile ausgeschlossen habe, also auch unter dem Gesichtspunkt der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung. Daher hätte die Klage auch aufgrund der verbindlichen Auskunft Erfolg gehabt.

Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.11.2023 – 6 K 6042/20; NWB

Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für ein Gebäude

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Der Steuerpflichtige kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen und damit eine höhere Abschreibung geltend machen, als sich nach der gesetzlichen Nutzungsdauer ergibt. Das Gutachten ist anzuerkennen, wenn es sich auf das konkrete Grundstück bezieht und zu den maßgeblichen Kriterien der Nutzungsdauer wie etwa zum technischen Verschleiß, der wirtschaftlichen Entwertung oder zu rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt.

Hintergrund: Gebäude, die vermietet oder betrieblich genutzt werden, können abgeschrieben werden. Die Abschreibung richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes, die gesetzlich vermutet wird, z.B. 33,3 Jahre für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen oder – je nach Fertigstellungszeitpunkt – 50 oder 33,3 Jahre für vermietete Gebäude im Privatvermögen. Allerdings kann der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und dann eine höhere Abschreibung in Anspruch nehmen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb 2013 eine vermietete Grundstückshälfte, auf der sich zwei Gebäude befanden. Sie machte in ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Abschreibung von ca. 5,26 % auf Grundlage einer Restnutzungsdauer von 19 Jahren geltend; die gesetzliche Abschreibung hätte 2 % bei einer gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer von 50 Jahren betragen. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer legte die Klägerin ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, der die Restnutzungsdauer nach den einschlägigen immobilienrechtlichen Regeln bewertet und dabei berücksichtigt hatte, dass bis zum Erwerb durch die Klägerin keine Modernisierungsmaßnahmen erfolgt waren. Das Finanzamt erkannte nur eine Abschreibung von 2 % an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage im Grundsatz statt und erkannte eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren an:

  • Zwar betrug der gesetzliche Abschreibungssatz im Veranlagungszeitraum 2014 2 %, weil der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer für vermietete Gebäude des Privatvermögens von 50 Jahren ausging. Der Steuerpflichtige kann aber eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen.
  • Eine kürzere Nutzungsdauer kann sich etwa aus einem technischen Verschleiß, einer wirtschaftlichen Entwertung oder aus rechtlichen Nutzungsbeschränkungen ergeben.
  • Die Klägerin hat eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, indem sie ein taugliches Gutachten vorgelegt hat. Für den Nachweis genügt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das zu einzelnen Kriterien der Nutzungsdauer Bezug nimmt und die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt.
  • Der Gutachter, der das Gutachten für die beiden Gebäude erstellt hat, war öffentlich bestellt und vereidigt. Er hat seine Ermittlung der Restnutzungsdauer auf die einschlägigen gesetzlichen Regelungen gestützt und dabei auch die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt, nämlich den Umstand, dass die Gebäude bis zum Erwerb durch die Klägerin nicht modernisiert worden sind. Hieraus hat er nachvollziehbar eine wirtschaftliche Abnutzung abgeleitet, die zu einer wirtschaftlich gemittelten Restnutzungsdauer von 19 Jahren für die beiden Gebäude auf dem Grundstück führte.
  • Entgegen der Auffassung des Finanzamts war es nicht erforderlich, dass der Gutachter auch einen technischen Verschleiß bestätigt. Denn es genügt der Nachweis eines wirtschaftlichen Verbrauchs; eine kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer ist nämlich nur bedingt oder gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig.

Hinweise: Der BFH macht in seinem Urteil deutlich, dass eine bestimmte Methode wie z.B. ein Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren nicht erforderlich ist, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

Die Finanzverwaltung stellt an die Gutachten höhere Anforderungen. Der BFH widerspricht der Finanzverwaltung, weil es für die von der Finanzverwaltung geforderten Anforderungen keine gesetzliche Grundlage gibt. Im Gegensatz zur Finanzverwaltung hält es der BFH für denkbar, dass die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen übernommen wird.

Abschließend entscheiden muss nun noch das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang. Es muss nämlich noch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermittelt werden. Die Klägerin hatte zu Unrecht den Wert für einen Nießbrauch, der ihr an dem Grundstück zustand, als Anschaffungskosten geltend gemacht. Dafür könnten der Klägerin aber Anschaffungskosten aus der Übernahme von Verbindlichkeiten entstanden sein, die bislang noch nicht geprüft worden sind.

Quelle: BFH, Urteil vom 23.1.2024 – IX R 14/23; NWB