Keine Sonderabschreibung für Abriss und anschließenden Neubau

Posted on 07.03.2509.09.25 by schnell_admin

Die Sonderabschreibung für neue Mietimmobilien wird nicht gewährt, wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude abreißt und ein neues Gebäude errichtet. Die Ersetzung des bisherigen Gebäudes ist nämlich kein Neubau, da kein neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies hat das Finanzgericht Köln in erster Instanz entschieden.

Hintergrund: Für neue in der EU gebaute und vermietete Wohnungen bzw. Wohngebäude kann der Steuerpflichtige in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich (insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 % in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Bauantrag muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein (zur Neuregelung s. Hinweise unten). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm beschränkt.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis 2019 ein Einfamilienhaus. Der Sanierungsstau für das Einfamilienhaus belief sich im Jahr 2018 auf ca. 106.000 €. Die Kläger entschlossen sich daher Ende 2018 zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Am 27.7.2019 stellten sie den Bauantrag, ließen das Einfamilienhaus abreißen und errichteten bis zum Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, welches sie ebenfalls vermieteten. Die Herstellungskosten für den Neubau betrugen rund 305.000 €. Die Kläger machten die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude in Höhe von 15.250 € (5 % der Herstellungskosten) für 2020 geltend. Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nicht an, weil kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

Die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude setzt voraus, das aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Wohnraum muss also nicht nur neu sein, sondern darf bisher nicht vorhanden gewesen sein, so dass es sich um eine zusätzliche Wohnung handeln muss.
Im Streitfall ist kein neuer, zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden. Es wurde lediglich alter Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt. Dass der Ausbau- und Energiestandard des neuen Einfamilienhauses besser ist, genügt für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht. Der Gesetzgeber wollte mit der einschlägigen Vorschrift keine energetischen Sanierungen fördern, sondern zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Von neuem, zusätzlichem Wohnraum könnte man allenfalls dann ausgehen, wenn das bisherige Einfamilienhaus wirtschaftlich und technisch verbraucht gewesen wäre, so dass vor der Sanierung bzw. Baumaßnahme kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall; denn immerhin hatte das abgerissene Einfamilienhaus ausweislich der Schätzung der finanzierenden Bank noch einen Restwert von ca. 145.000 €.

Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden. Der BFH wird daher abschließend entscheiden müssen, ob es genügt, einen Neubau zu errichten oder ob es sich bei dem Neubau auch um zusätzlichen Wohnraum handeln muss.

Die Sonderabschreibung, die ursprünglich einen Bauantrag vor dem 1.1.2022 verlangte, ist vom Gesetzgeber auf Fälle erweitert worden, in denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt worden ist. Allerdings muss das Gebäude dann die Voraussetzungen eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und über das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ verfügen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 5.200 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 €/qm beschränkt. Unverändert bleibt es bei der Voraussetzung, dass das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 12.9.2024 – 1 K 2206/21, Rev. beim BFH: Az. IX R 24/24

Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Posted on 03.03.2509.09.25 by schnell_admin

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen Immobilie erfolgt ist.

Hintergrund: Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden kann.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.

Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins. Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst.
Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die Vermietung veranlasst.

Hinweise: Entscheidend ist, dass beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist.

Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23; NWB

Zustellung von Grundsteuerbescheiden

Posted on 07.02.2509.09.25 by schnell_admin

Kommunen erlassen Grundsteuerbescheide, auch wenn ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid beim Finanzamt noch nicht abschließend bearbeitet ist. Hierauf macht das Thüringer Finanzministerium aufmerksam.

Hintergrund: Die Kommunen im Freistaat versenden aktuell die neuen Grundsteuerbescheide an Grundstückseigentümer. Auch diejenigen, die beim zuständigen Finanzamt noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid haben, bekommen von den zuständigen Kommunen neue Grundsteuerbescheide.

Aktuell häufen sich dazu Beschwerden in den Finanzämtern des Freistaats und im Thüringer Finanzministerium. Eigentümer, die fristgerecht Einspruch gegen die Grundlagenbescheide (Grundsteuermessbetragsbescheide bzw. Grundsteuerwertbescheide) beim Finanzamt eingelegt und diesen mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet haben, gehen davon aus, dass ihnen keine neuen Grundsteuerbescheide zugestellt werden dürfen.

Hierzu führt das Thüringer Finanzministerium weiter aus:

Diese Annahme ist falsch.
Auch in den Fällen, in denen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Grundsteuermessbetragsbescheid eingelegt wurde, legen die Kommunen die vom Finanzamt festgestellten Werte ihren Berechnungen für die Grundsteuer zugrunde.
Sollte es (später) im anhängigen Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt zu einer Änderung des Grundsteuermessbetrags kommen, dann ändert die Kommune den Grundsteuerbescheid entsprechend. Erstattungen oder Nachzahlungen werden zusammen mit einem geänderten Grundsteuerbescheid vorgenommen.
Die bei den Finanzämtern anhängigen Einspruchsverfahren wegen verfassungsrechtlicher Bedenken, ruhen kraft Gesetzes. Eine Eingangsbestätigung über diese Einsprüche und eine Mitteilung über eine vorgenommene Verfahrensruhe erfolgt grundsätzlich nicht. Sofern der Einspruch elektronisch via ELSTER übermittelt wurde, wird jedoch eine automatische Mitteilung erstellt. Die Einsprüche werden solange von der Bearbeitung zurückgestellt, bis das rechtsanhängige Verfahren entschieden wurde.
Die Finanzverwaltung bittet Betroffene, die sich im Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid befinden, von Beschwerden zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid Abstand zu nehmen.

Quelle: Thüringer Finanzministerium, Pressemitteilung v. 7.2.2025; NWB

Haftung des Verpächters für Unternehmenssteuern des Pächters

Posted on 16.12.2425.04.25 by schnell_admin

Verpachtet ein Steuerpflichtiger Wirtschaftsgüter an eine Gesellschaft, an der er mit mehr als 25 % beteiligt ist, haftet er für die Unternehmenssteuern der pachtenden Gesellschaft, wenn die Wirtschaftsgüter dem Unternehmen des Pächters dienen. Ein „Dienen“ ist zu bejahen, wenn die Wirtschaftsgüter für die Führung des Betriebs des Pächters und für die Erzielung steuerbarer Umsätze von wesentlicher Bedeutung sind.

Hintergrund: In bestimmten Fällen sieht der Gesetzgeber eine Haftung Dritter für die Steuerschulden des Steuerpflichtigen vor. Nutzt ein Unternehmer Gegenstände, die er von einem mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter gemietet oder gepachtet hat und die seinem Unternehmen dienen, und kann er seine Unternehmenssteuern nicht bezahlen, so haftet der verpachtende Gesellschafter hierfür.

Sachverhalt: Die Klägerin war Gesellschafterin der X-Gesellschaft (X) und an dieser mit 50 % beteiligt. Die Klägerin verpachtete verschiedene Immobilien an die X. Die X wiederum verpachtete ihren gesamten Betrieb einschließlich der von der Klägerin gepachteten Immobilien an die Y-Gesellschaft (Y), die dabei auch die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zwischen der Klägerin und der X übernahm. Außerdem schlossen die X und Y einen Betriebsführungsvertrag: Danach sollte die X den Betrieb der Y führen und hierfür einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen haben. Die X konnte später jedoch ihre Umsatzsteuern aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen nicht zahlen. Das Finanzamt nahm daher die Klägerin für die Umsatzsteuern der X durch Haftungsbescheid in Anspruch und beschränkte die Haftung auf die der X überlassenen Immobilien.

Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

Die gesetzlichen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Klägerin durch Haftungsbescheid waren erfüllt. Die Klägerin war mit mehr als 25 %, nämlich mit 50 %, an der X beteiligt. Außerdem hatte sie die Immobilien an die X verpachtet; die Immobilien gehörten also nicht der X.
Ferner dienten die verpachteten Immobilien dem Unternehmen der X. Von einem Dienen ist auszugehen, wenn die verpachteten Gegenstände für die Betriebsführung und die Erzielung steuerbarer Umsätze der pachtenden X von wesentlicher Bedeutung sind. Die Immobilien waren von wesentlicher Bedeutung, weil die X ihren gesamten Betrieb einschließlich der gepachteten Immobilien an die Y verpachtet hatte. Außerdem ermöglichte die Verpachtung der Immobilien an die Y den Abschluss des Betriebsführungsvertrags mit der Y. Denn der Betriebsführungsvertrag erstreckte sich auf den von der Y gepachteten Betrieb einschließlich der Immobilien der X.
Die Haftung betraf des Weiteren eine Unternehmenssteuer, nämlich die Umsatzsteuer der X. Die Haftung beschränkte sich auch auf diejenigen Umsatzsteuern, die während des Bestehens der wesentlichen Beteiligung der Klägerin entstanden waren. Schließlich lagen keine Ermessensfehler bei der Entscheidung, einen Haftungsbescheid gegen die Klägerin zu erlassen, vor.

Hinweise: Für die Klägerin kam es damit zu einer echten Ausfallhaftung. Der Grund für die Haftung ist der Einfluss des Gesellschafters, der durch die wesentliche Beteiligung von mehr als 25 % begründet wird, sowie der Einsatz eigenen Vermögens in Gestalt der Verpachtung von Wirtschaftsgütern. Die Verpachtung durch einen mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter stellt damit steuerlich ein Risiko dar, weil es zu einer Haftung kommen kann. Unbeachtlich ist dabei, ob die verpachteten Wirtschaftsgüter auch noch einem anderen Unternehmen dienen ,wie z.B. dem Unternehmen der Y oder ob die X eine Gewinnerzielungsabsicht hatte oder sich lediglich auf den Ersatz ihrer Aufwendungen beschränkte.

Quelle: BFH, Urteil vom 6.8.2024 – VII R 25/21; NWB

Keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Vermietung einer Lagerhalle mit Paletten-Förderanlage

Posted on 22.11.2427.01.25 by schnell_admin

Einer Vermietungsgesellschaft, die eine zweigeschossige Lagerhalle vermietet, ist die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nicht zu gewähren, wenn sich in der Lagehalle neben einem Lastenaufzug auch noch eine Paletten-Förderanlage befindet, die den Transport der per Lkw angelieferten Paletten in das obere Geschoss mit einer größeren Kapazität als der Lastenaufzug ermöglicht. Die Paletten-Förderanlage stellt nämlich eine Betriebsvorrichtung dar und gehört damit nicht mehr zur Verwaltung von Grundbesitz.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Mitvermietung beweglicher Sachen wie z. B. Betriebsvorrichtungen ist aber jedenfalls bis einschließlich 2020 grundsätzlich schädlich, weil sie nicht als Verwaltung eigenen Grundbesitzes angesehen wird. Betriebsvorrichtungen sind Wirtschaftsgüter, die zwar im Gebäude eingebaut sind, aber eine ausschließlich betriebliche Funktion erfüllen, z.B. ein Lastenfahrstuhl oder eine Kühlanlage.

Sachverhalt: Die Klägerin war aufgrund ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Sie vermietete eine Gewerbeimmobilie in Hamburg, zu der mehrere Lagerhallen gehörten. Zwei Lagerhallen waren zweigeschossig und verfügten jeweils über einen Lastenaufzug sowie über eine Paletten-Förderanlage, mit der die von den Lkw angelieferten Paletten in das Obergeschoss transportiert werden konnten; die Kapazität der Förderanlage war größer als die des Lastenaufzugs. Das Finanzamt versagte für die Streitjahre 2016 bis 2018 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, weil es in der Paletten-Förderanlage eine Betriebsvorrichtung sah.

Entscheidung: Das Finanzgericht Hamburg (FG) wies die Klage ab:

Die Paletten-Förderanlage war eine Betriebsvorrichtung; denn sie stand nicht in einem einheitlichen Nutzen- und Funktionszusammenhang zum Gebäude, sondern in einem unmittelbaren und besonderen Verhältnis zu dem Gewerbebetrieb der Mieterin, der in der Lagerhalle betrieben worden ist.
Eine Betriebsvorrichtung gehört steuerlich nicht zum Grundbesitz, sondern wird als bewegliches Vermögen angesehen, so dass die Klägerin nicht nur eigenen Grundbesitz verwaltete, sondern auch bewegliche Wirtschaftsgüter, nämlich die Betriebsvorrichtung, mitvermietete. Damit war die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer abzulehnen.
Zwar ist die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung gewerbesteuerlich dann unschädlich, wenn es sich dabei um ein unschädliches Nebengeschäft handelt. Dies setzt aber voraus, dass die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung gewesen ist.
Allerdings wäre die Nutzung der Lagerhalle auch ohne Paletten-Förderanlage wirtschaftlich sinnvoll möglich gewesen. Das Finanzgericht hat hierzu ein Gutachten eingeholt; danach gibt es in Hamburg vergleichbare zwei- oder mehrgeschossige Lagerimmobilien, die lediglich über Personen- und Lastenaufzüge verfügen. Allein der Umstand, dass die Klägerin ohne Paletten-Förderanlage eine um 15 % geringere Miete erhalten hätte, zeigt, dass die Paletten-Förderanlage wie ein „Extraeinbau“ zu behandeln ist, der aufgrund des schnelleren Palettenumschlags den Mietwert lediglich erhöhte.

Hinweise: Seit dem Erhebungszeitraum 2021 steht die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegen, wenn die Einnahmen hieraus 5 % der Mieteinnahmen nicht überschreiten.

Die Frage, wann Einbauten als Betriebsvorrichtungen eingestuft werden und wann die Mitvermietung ein unschädliches Nebengeschäft ist, wird von den Finanzgerichten nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird z. B. die Mitvermietung von Laderampen und Lastenaufzügen bzw. Lastenfahrstühlen als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen.

FG Hamburg, Urteil vom 15.5.2024 – 2 K 76/22