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Spekulationsgewinn bei Grundstückskauf aufgrund eines Benennungsrechts

Die zehnjährige Spekulationsfrist für Grundstücke beginnt bei einem Grundstückskaufvertrag, der mit einem befristeten Erwerberbenennungsrecht ausgestattet ist und bei dem sich der Steuerpflichtige vor Ablauf der Benennungsfrist selbst als Käufer benennt, erst mit dem Zeitpunkt der Selbstbenennung und noch nicht mit dem Datum des Kaufvertrags.

Hintergrund: Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entsteht, wenn innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück gekauft und mit Gewinn verkauft wird.

Sachverhalt: Die Klägerin schloss am 21.9.2000 einen Grundstückskaufvertrag mit dem Bundesland X. An dem Kaufvertrag waren mehrere Personen als Erwerber beteiligt, da es um verschiedene Teilgrundstücke ging; die Klägerin war jedoch nicht als Erwerber bezeichnet, sondern nur als „Benenner“. Sie hatte das Recht, bis zum 30.6.2002 einen Erwerber zu benennen; nach Ablauf der Frist galt die Klägerin selbst als Erwerber. Am 20.8.2021, also vor Ablauf der Benennungsfrist, benannte die Klägerin sich selbst und ihren Ehemann als Erwerber und zahlte am 26.2.2002 den Kaufpreis in Höhe von ca. 63.000 €. Am 25.2.2011 verkaufte die Klägerin zusammen mit ihrem Ehemann das Grundstück für 190.000 €. Das Finanzamt setzte für beide einen Spekulationsgewinn an. Die Klägerin wehrte sich hiergegen.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Der Verkauf des hälftigen Grundstücks durch die Klägerin ist innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt. Die Frist begann mit der Ausübung des Benennungsrechts am 20.8.2001, so dass der Verkauf am 25.2.2011 noch innerhalb der Spekulationsfrist lag.
  • Zwar richtet sich die Spekulationsfrist grundsätzlich nach den Daten der Kaufverträge, so dass die Spekulationsfrist bereits am 21.9.2000 begonnen haben könnte und damit bereits am 25.2.2011 abgelaufen gewesen wäre. Der Kaufvertrag vom 21.9.2000 war für die Klägerin jedoch nicht bindend, sondern nur für das Bundesland X als Verkäufer. Das Benennungsrecht stellte nämlich lediglich ein Angebot dar, das die Klägerin erst am 20.8.2001 angenommen hat; erst durch diesen Selbsteintritt war die Klägerin an den Vertrag gebunden, soweit sie sich selbst benannt hat. Bis zum 20.8.2001 hätte sie sich von dem Vertrag durch Benennung eines Dritten als Erwerber einseitig lösen können.
  • Unbeachtlich ist, dass die Klägerin mit Fristablauf ohnehin Erwerberin des Grundstücks geworden wäre. Denn dies ist ein hypothetischer Sachverhalt, der tatsächlich nicht verwirklicht worden ist und daher nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann.

Hinweise: Gegen einen Erwerb bereits im Jahr 2000 sprach auch der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung im Februar 2002. Dieser Zeitpunkt lag deutlich näher am Tag des Selbsteintritts (August 2001) als am Tag des Kaufvertrags (September 2000).

Der Ehemann der Klägerin hat ebenfalls einen Spekulationsgewinn erzielt, gegen den er aber nicht geklagt hat. Denn bei ihm war es unstreitig, dass er erst am 20.8.2001 einen Anteil an dem Grundstück erworben hat, so dass der Verkauf am 25.2.2011 innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist; im Gegensatz zur Klägerin war der Ehemann nicht als „Benenner“ im Kaufvertrag vom 21.9.2000 genannt.

BFH, Urteil v. 26.10.2021 – IX R 12/20; NWB

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