Die Vermietung von Ferienwohnungen führt nicht zu gewerblichen Einkünften, wenn der mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler die Ferienwohnungen zwar wie ein Hotelzimmer anbietet, jedoch ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, weil er hoteltypische Zusatzleistungen wie z.B. Verpflegung oder Bettwäschewechsel auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Der Vermieter muss dann keine Gewerbesteuer entrichten.

Hintergrund: Gewerbliche Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer, nicht aber Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Vermietung einer Wohnung wird zwar grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfasst; sie kann aber zu gewerblichen Einkünften führen, wenn gewerbliche Zusatzleistungen erbracht werden, wie sie auch in einem Hotel üblich sind.

Sachverhalt: Die Klägerin war Eigentümerin dreier Ferienwohnungen, die sich in einer Ferienanlage befanden, zu der zwei Hotels gehörten. Die Klägerin beauftragte die G-GmbH mit der treuhänderischen Vermietung. Bei entsprechendem Bedarf sollte die G-GmbH die Wohnungen im eigenen Namen auch als Hotelzimmer der beiden Hotels vermieten können und dann Zusatzleistungen über die Hotel-Betriebsgesellschaft anbieten wie z.B. Vollpension, Frühstück oder Bettwäschewechsel. Die hierfür anfallenden Kosten sollten zwischen der G-GmbH und der Hotel-Betriebsgesellschaft abgerechnet werden. In der Folgezeit wurden die Wohnungen in Vermietungsportalen im Internet als Hotelzimmer mit Frühstück und Hotelservice angeboten. Die G-GmbH zog vom Vermietungserlös die an die Hotel-Betriebsgesellschaft gezahlten Entgelte ab. Das Finanzamt setzte für die Klägerin gewerbliche Einkünfte an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte hingegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gab der Klage statt:

• Zwar kann die Vermietung von Ferienwohnungen zu gewerblichen Einkünften führen, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.
• Allerdings hat die Klägerin die Wohnungen nicht wie Hotelzimmer vermietet, weil die G-GmbH nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter der Klägerin aufgetreten ist. Die Mieter haben daher nicht erkannt, dass sie tatsächlich von der Klägerin gemietet haben.
• Die G-GmbH ist auch nicht als Treuhänder für die Klägerin aufgetreten. Ein Treuhandverhältnis würde zwar dazu führen, dass die durch die G-GmbH als Treuhänderin erfolgte Vermietung der Klägerin als Treugeberin zuzurechnen wäre. Die Klägerin hatte aber nicht die für einen Treugeber entsprechende Stellung, für die ein wesentlicher Einfluss auf die vertragliche Ausgestaltung, Weisungsbefugnisse gegenüber der G-GmbH und ein Herausgaberecht erforderlich gewesen wären.
• Eine treuhänderische Zurechnung scheidet auch bereits deshalb aus, weil die G-GmbH ein erhebliches eigenes Interesse an der Treuhandstellung hatte. Denn die G-GmbH konnte die erbrachten Zusatzleistungen wie die Bereitstellung von Wäsche, Frühstück oder die Endreinigung abrechnen. Dabei ist unerheblich, ob die G-GmbH die Leistungen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung oder im Interesse eines Dritten wie z. B. der Hotel-Betriebsgesellschaft angeboten hat; denn die G-GmbH hat die Leistungen jedenfalls nicht auf Rechnung der Klägerin erbracht.

Hinweise: Für die Klägerin ist die Entscheidung positiv, weil sie auf ihren Überschuss aus der Vermietung keine Gewerbesteuer entrichten muss.

Anders sieht es bei der Erbschaftsteuer aus; denn dort sind Wohnungen, die zu einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehören, weitgehend (zu 85 %) oder vollständig steuerfrei.

Quelle: BFH, Urteil v. 28.5.2020 – IV R 10/18 (nachträglich zur Veröffentlichung bestimmt); NWB