Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Posted on 26.03.2528.10.25 by schnell_admin

Einzahlungen des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind erst dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen verbraucht wird. Die Einzahlung wirkt sich noch nicht steuerlich aus.

Hintergrund: Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen zu bilden; seit dem Jahr 2020 heißt diese Rücklage Erhaltungsrücklage. Außerdem sind Wohnungseigentümergemeinschaften seit dem Jahr 2020 rechtsfähig, so dass die Instandhaltungsrücklage allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht und nicht mehr anteilig dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten Eigentumswohnungen und zahlten im Streitjahr 2021 insgesamt ca. 1.300 € in die Instandhaltungsrücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaften ein; die Rücklagen wurden im Jahr 2021 nicht für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Die Kläger machten die Einzahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

Der Abzug von Zahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzt einen steuerlichen Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voraus. Dieser Veranlassungszusammenhang entsteht erst mit dem Verbrauch der Instandhaltungsrücklage für Zwecke der Instandhaltung bzw. Erhaltung. Erst dann kann beurteilt werden, ob die von der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführte Maßnahme auch steuerlich als Erhaltungsmaßnahme zu beurteilen ist.
Zwar ist die Rücklage zweckgebunden und darf daher nur für Erhaltungsmaßnahmen, nicht aber für Herstellungsarbeiten verwendet werden. Steuerlich können Erhaltungsmaßnahmen aber unter bestimmten Voraussetzungen durchaus zu aktivieren sein, so dass sie nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden können, z.B. anschaffungsnahe Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung getätigt werden und die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die im Jahr 2020 eingeführte Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften ändert hieran nichts. Zwar gehört die Instandhaltungsrücklage nunmehr zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht mehr anteilig deren Mitgliedern. Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine zivilrechtliche Änderung, während im Einkommensteuerrecht eine wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise bleibt der Wohnungseigentümer am Bestand der Rücklage beteiligt und hat auch weiterhin einen Anspruch auf Bezahlung künftiger Erhaltungsaufwendungen aus den Mitteln der Rücklage.

Hinweise: Im Bereich der Vermietungseinkünfte ändert sich damit durch die Reform des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaften nichts. Der BFH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung fest und stellt auf den Verbrauch der Instandhaltungsrücklage ab und nicht auf die Einzahlung.

Im Bereich der Bilanzierung ist noch eine Revision beim BFH anhängig. In diesem Verfahren geht es um den Erwerb einer Eigentumswohnung, die dem Betriebsvermögen des bilanzierenden Unternehmers zuzuordnen ist, und damit um die Frage, ob der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil des Kaufpreises als Wirtschaftsgut zu aktivieren oder sofort abziehbar ist. Sollte es auch im Bilanzierungsbereich bei der bisherigen Rechtsprechung bleiben, müsste der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil des Kaufpreises als Wirtschaftsgut (Forderung) aktiviert werden.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer geht der BFH aufgrund der Reform des Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaften davon aus, dass die Instandhaltungsrücklage nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Der Kaufpreis entfällt damit vollständig auf den Erwerb der Eigentumswohnung und bildet damit auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei der Grunderwerbsteuer gilt also eine rein zivilrechtliche Betrachtungsweise, während bei der Einkommensteuer eine wirtschaftliche Betrachtungsweise greift.

Quelle: BFH, Urteil vom 14.1.2025 – IX R 19/24; NWB

Zustellung von Grundsteuerbescheiden

Posted on 07.02.2509.09.25 by schnell_admin

Kommunen erlassen Grundsteuerbescheide, auch wenn ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid beim Finanzamt noch nicht abschließend bearbeitet ist. Hierauf macht das Thüringer Finanzministerium aufmerksam.

Hintergrund: Die Kommunen im Freistaat versenden aktuell die neuen Grundsteuerbescheide an Grundstückseigentümer. Auch diejenigen, die beim zuständigen Finanzamt noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid haben, bekommen von den zuständigen Kommunen neue Grundsteuerbescheide.

Aktuell häufen sich dazu Beschwerden in den Finanzämtern des Freistaats und im Thüringer Finanzministerium. Eigentümer, die fristgerecht Einspruch gegen die Grundlagenbescheide (Grundsteuermessbetragsbescheide bzw. Grundsteuerwertbescheide) beim Finanzamt eingelegt und diesen mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet haben, gehen davon aus, dass ihnen keine neuen Grundsteuerbescheide zugestellt werden dürfen.

Hierzu führt das Thüringer Finanzministerium weiter aus:

Diese Annahme ist falsch.
Auch in den Fällen, in denen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Grundsteuermessbetragsbescheid eingelegt wurde, legen die Kommunen die vom Finanzamt festgestellten Werte ihren Berechnungen für die Grundsteuer zugrunde.
Sollte es (später) im anhängigen Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt zu einer Änderung des Grundsteuermessbetrags kommen, dann ändert die Kommune den Grundsteuerbescheid entsprechend. Erstattungen oder Nachzahlungen werden zusammen mit einem geänderten Grundsteuerbescheid vorgenommen.
Die bei den Finanzämtern anhängigen Einspruchsverfahren wegen verfassungsrechtlicher Bedenken, ruhen kraft Gesetzes. Eine Eingangsbestätigung über diese Einsprüche und eine Mitteilung über eine vorgenommene Verfahrensruhe erfolgt grundsätzlich nicht. Sofern der Einspruch elektronisch via ELSTER übermittelt wurde, wird jedoch eine automatische Mitteilung erstellt. Die Einsprüche werden solange von der Bearbeitung zurückgestellt, bis das rechtsanhängige Verfahren entschieden wurde.
Die Finanzverwaltung bittet Betroffene, die sich im Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid befinden, von Beschwerden zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid Abstand zu nehmen.

Quelle: Thüringer Finanzministerium, Pressemitteilung v. 7.2.2025; NWB

Zeitpunkt der Ausführung einer gemischten Grundstücksschenkung

Posted on 31.01.2525.04.25 by schnell_admin

Eine gemischte Grundstücksschenkung, bei der ein Kaufpreis unterhalb des Verkehrswertes vereinbart wird, ist schenkungsteuerlich grundsätzlich bereits dann ausgeführt, wenn die Auflassung beurkundet worden ist und der Schenker die Eintragung im Grundbuch bewilligt hat. Auf die Eintragung des Beschenkten im Grundbuch kommt es also nicht an. Haben die Vertragspartner allerdings eine Vollzugshemmung vereinbart, wonach der Notar die Eintragungsbewilligung erst nach Zahlung des Kaufpreises verwenden darf, ist die gemischte Schenkung erst im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung ausgeführt.

Hintergrund: Schenkungen entstehen mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Die Schenkung ist damit auf diesen Zeitpunkt zu bewerten.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb mit Vertrag vom 9.10.2012 von der pflegebedürftigen P deren Grundstück zu einem verbilligten Kaufpreis von 260.000 € sowie gegen Zahlung einer monatlichen Rente von 1.000 €. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin, P zu pflegen und zu betreuen. P behielt sich für die von ihr auf dem Grundstück genutzte Wohnung ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht vor. Dem Vertrag zufolge war der Kaufpreis bis zum 1.2.2013 zu entrichten. Der Notar wurde angewiesen, die Eintragung der Klägerin im Grundbuch zu beantragen, sobald alle Bedingungen erfüllt sind, insbesondere die Kaufpreiszahlung. P verstarb bereits am 24.11.2012, bevor der Eigentumswechsel in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Klägerin war Erbin der P und wurde am 15.2.2013 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Das Finanzamt ging von einer gemischten Grundstücksschenkung aus, die am 9.10.2012 ausgeführt wurde.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das klageabweisende Urteil des Finanzgerichts (FG) auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück:

Dem Grunde nach lag eine gemischte Schenkung vor, weil der vereinbarte Kaufpreis und die weiteren von der Klägerin zu erbringenden Leistungen niedriger waren als der Verkehrswert des Grundstücks.
Allerdings steht noch nicht fest, zu welchem Zeitpunkt die Grundstücksschenkung ausgeführt wurde. Zwar ist eine Grundstücksschenkung grundsätzlich dann ausgeführt, wenn die Auflassung beurkundet worden ist und der Schenker die Eintragung im Grundbuch bewilligt hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Vertragsbeteiligten eine sog. Vollzugshemmung vereinbart haben, wonach der Notar von der Eintragungsbewilligung erst dann Gebrauch machen darf, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Die Schenkung ist dann erst mit der Kaufpreiszahlung ausgeführt.
Im Streitfall gab es eine solche Vollzugshemmung, weil zunächst der Kaufpreis zu zahlen war, bevor der Notar die Eintragung der Klägerin im Grundbuch beantragen durfte. Es steht aber noch nicht fest, ob und wann der Kaufpreis gezahlt wurde. Dies muss nun das FG ermitteln.

Hinweise: Da P noch im November 2012 verstorben ist, kann sich ihr Tod auf die Schenkungsteuer auswirken. Sollte die Schenkung nämlich nicht bis zum Tod der P ausgeführt worden sein, wäre das Schenkungsversprechen erloschen, da die Klägerin die P beerbte und sie damit sich – nach dem Tod der P – selbst beschenkt hätte (sog. Kollision von Ansprüchen). Der Schenkungsteuerbescheid wäre dann aufzuheben.

Sollte die Schenkung hingegen noch vor dem Tod der P ausgeführt worden sein, wäre Schenkungsteuer auf den Tag der Ausführung festzusetzen. Der Kapitalwert der Nutzungs- und Leistungsauflagen, d.h. der Renten- und Pflegeverpflichtung sowie des Wohnrechts, wäre zu kürzen, weil die entsprechenden Leistungen aufgrund des Todes der P nicht erbracht worden sind.

Quelle: BFH, Urteil vom 21.8.2024 – II R 11/21; NWB

Schenkungsteuer bei Gewährung eines niedrig verzinsten Darlehens

Posted on 27.01.2525.04.25 by schnell_admin

Zwar stellt die Gewährung eines niedrig verzinsten Darlehens grundsätzlich eine gemischte Schenkung dar, so dass der Zinsvorteil der Schenkungsteuer unterliegt. Maßgeblich für die Ermittlung des Vorteils ist die Differenz zwischen dem vereinbarten (niedrigen) Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für vergleichbare Darlehen, nicht jedoch die Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem gesetzlichen Zinssatz von 5,5 %.

Hintergrund: Eine Schenkung ist eine freigebige Zuwendung, soweit der Beschenkte durch die Zuwendung auf Kosten des Schenkers bereichert wird. Nach dem Gesetz wird als Nutzungsvorteil einer Geldsumme ein Zinssatz von 5,5 % angesetzt, wenn kein anderer Wert feststeht.

Sachverhalt: Der Kläger nahm am 3.11.2016 ein Darlehen in Höhe von ca. 1,9 Mio. € bei seiner Schwester auf. Nach dem Darlehensvertrag galt das Darlehen als bereits zum 1.1.2016 ausbezahlt. Das Darlehen wurde auf unbestimmte Zeit gewährt und ab dem 1.1.2016 mit 1 % verzinst. Das Finanzamt sah in der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz von 1 % und dem gesetzlichen Zinssatz von 5,5 % eine Schenkung (4,5 % von 1,9 Mio. € = 85.500 €), die es aufgrund der unbestimmten Dauer des Darlehens mit dem 9,3-fachen des Jahreswerts bewertete. Das Finanzamt gelangte so zu einer Schenkung von ca. 790.000 € und damit zu einer Schenkungsteuer in Höhe von 229.500 €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage zum Teil statt und setzte die Schenkungsteuer auf rund 60.000 € herab:

Die Gewährung eines niedrig verzinsten Darlehens stellt eine Schenkung dar, weil der Darlehensnehmer die Möglichkeit erhält, das Darlehenskapital zu nutzen, während der Darlehensgeber auf einen Zinsertrag verzichtet, den er bei verkehrsüblichem Verhalten erzielt hätte. Die Schenkung wurde im Streitfall am 1.1.2016 ausgeführt, weil das Darlehen als zum 1.1.2016 ausbezahlt galt.
Allerdings richtet sich der Zinsvorteil nur dann nach der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem gesetzlichen Zinssatz von 5,5 %, wenn kein anderer Wert feststeht. Nach den Feststellungen der Vorinstanz betrug der Zinssatz bei Darlehen für wirtschaftlich selbständige Personen bei einer Zinsbindung von bis zu fünf Jahren im Jahr 2016 effektiv lediglich 2,81 %. Daher ist schenkungsteuerlich nur ein Zinsvorteil von 1,81 % (2,81 % marktüblicher Zinssatz abzüglich 1 % vereinbarter Zinssatz) anzusetzen.
Der Zinsvorteil beträgt somit nur ca. 34.000 € (ca. 1,9 Mio. € x 1,81 %) und ist mit dem Faktor von 9,3 zu multiplizieren, so dass sich eine Schenkung in Höhe von ca. 316.000 € ergibt. Nach Berücksichtigung des Freibetrags von 20.000 € für Geschwister ergibt sich eine Schenkungsteuer von ca. 60.000 € statt in Höhe von 229.500 €.

Hinweise: Das Urteil ist für die Gewährung niedrig verzinster Darlehen in der Niedrigzinsphase wichtig, weil es als Maßstab nicht den gesetzlichen Zinssatz von 5,5 % benennt, sondern den marktüblichen Zinssatz für vergleichbare Darlehen.

Der BFH führt zwar im Urteil aus, dass der Steuerpflichtige den marktüblichen Zinssatz nicht nachweisen muss, da das Gesetz – anders als bei der Bewertung von Grundstücken – keinen Nachweis des Steuerpflichtigen verlangt. Allerdings wird es im Interesse des Steuerpflichtigen liegen, einen niedrigeren marktüblichen Zinssatz als 5,5 % nachzuweisen, um auf diese Weise die Schenkungsteuer zu mindern. Er sollte nicht darauf vertrauen, dass das Finanzamt oder das Finanzgericht den marktüblichen Zinssatz ermittelt.

Quelle: BFH, Urteil vom 31.7.2024 – II R 20/22; NWB

Nachträglicher Betriebsausgabenabzug bei steuerfreiem Betrieb einer Photovoltaikanlage

Posted on 23.01.2527.01.25 by schnell_admin

Der Betreiber einer Photovoltaikanlage, die seit dem Jahr 2022 steuerfrei betrieben wird, kann im Jahr 2022 noch nachträgliche Betriebsausgaben, die den Zeitraum bis einschließlich 2021 betreffen, geltend machen. Die ab 2022 geltende Steuerfreiheit führt nicht dazu, dass Betriebsausgaben, die den Zeitraum bis einschließlich 2021 betreffen, nicht mehr abziehbar sind.

Hintergrund: Gewinne aus dem Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von maximal 30 kW (peak) sind unter bestimmten Voraussetzungen seit dem 1.1.2022 steuerfrei.

Sachverhalt: Der Antragsteller betrieb seit 2020 eine Photovoltaikanlage auf seinem Einfamilienhaus. Die Einnahmen aus dem Betrieb der Anlage waren in den Jahren 2020 und 2021 steuerpflichtig, jedoch seit dem Jahr 2022 aufgrund der gesetzlich eingeführten Steuerfreiheit steuerfrei. Der Antragsteller zahlte im Streitjahr 2022 Steuerberatungskosten für die auf die Photovoltaikanlage entfallende Beratung in den Jahren 2020 und 2021 sowie Umsatzsteuer für 2020 und 2021, die auf Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage in den Jahren 2020 und 2021 entfiel. Das Finanzamt erkannte weder die Steuerberatungskosten noch die Umsatzsteuernachzahlungen als Betriebsausgaben im Jahr 2022 an. Der Antragsteller beantragte die Aussetzung der Vollziehung des Einkommensteuerbescheids für 2022.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab dem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung statt:

Sowohl die Umsatzsteuernachzahlungen als auch die Steuerberatungskosten waren durch den Betrieb der Photovoltaikanlage veranlasst und sind daher grundsätzlich Betriebsausgaben.
Die seit 2022 bestehende Steuerfreiheit für den Betrieb einer Photovoltaikanlage führt nicht dazu, dass im Jahr 2022 keine Betriebsausgaben mehr für Vorjahre geltend gemacht werden können. Zwar gibt es eine gesetzliche Regelung, nach der Ausgaben, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen stehen, nicht abgezogen werden dürfen. Diese Regelung greift im Streitfall jedoch nicht, weil weder die Steuerberatungskosten noch die Umsatzsteuerzahlungen mit den steuerfreien Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage im Jahr 2022 im Zusammenhang stehen. Vielmehr stehen die Steuerberatungskosten und die Umsatzsteuerzahlungen mit den steuerpflichtigen Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage in den Jahren 2020 und 2021 im Zusammenhang.

Hinweise: In einem weiteren Verfahren hat das FG Münster einer Klage auf Abzug sog. nachlaufender Betriebsausgaben ebenfalls stattgegeben. Die Finanzverwaltung hat gegen das Urteil Revision eingelegt, die beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen X R 30/24 anhängig ist. Das Finanzgericht Nürnberg hat dagegen in einem vergleichbaren Fall den Betriebsausgabenabzug abgelehnt und dies damit begründet, dass seit dem Jahr 2022 ein Gewinnermittlungsverbot bestehe. Gegen das Urteil des Finanzgerichts Nürnberg ist ebenfalls Revision beim BFH eingelegt worden, so dass nun der BFH entscheiden muss, ob ein nachträglicher Betriebsausgabenabzug ab dem Jahr 2022 noch möglich ist.

Hätte der Antragsteller im Jahr 2022 noch nachträgliche Einnahmen für 2021 erhalten, wären diese nach dem Gesetz wohl steuerfrei. Dies ergibt sich allerdings aus der ausdrücklich ab 2022 angeordneten Steuerfreiheit, während es für nachträgliche Betriebsausgaben, die ab dem Jahr 2022 für Vorjahre gezahlt werden, an einer ausdrücklichen Regelung fehlt.

Quellen: FG Münster, Beschluss vom 21.10.2024 – 1 V 1757/24 E; FG Nürnberg, Urteil vom 19.9.2024 – 4 K 1440/23, BFH-Az. III R 35/24; NWB