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Kategorie: Vermieter

Abfindung für Wohnungsrecht sofort abziehbar

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Die von einem Erbbauberechtigten gezahlte Abfindung an einen sog. Wohnungsberechtigten, damit dieser auf sein Wohnungsrecht verzichtet und auszieht, gehört zu den sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn anschließend das Gebäude vermietet wird.

Hintergrund: Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind laufende Ausgaben grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten. Etwas anderes gilt dann, wenn die Ausgaben zu aktivieren sind und dann nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden können oder wenn es sich um Aufwendungen für den nicht abnutzbaren Grund und Boden handelt.

Sachverhalt: Der Kläger war Erbbauberechtigter für ein Grundstück in X. Das Grundstück war mit einem sog. Wohnungsrecht zugunsten der A belastet. Mit Vertrag vom 19.9.2017 verzichtete A gegen Zahlung von 40.000 € auf ihr Wohnungsrecht und verpflichtete sich, das Gebäude bis zum 30.11.2017 zu räumen. Der Kläger renovierte das Gebäude anschließend und vermietete es. Er machte die Abfindung sowie die Notarkosten für die Verzichtsvereinbarung in Höhe von ca. 3.500 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte hingegen nur die Gebäudeabschreibung von 2 % auf 43.500 € an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

  • Die Abfindung und die Notarkosten sind keine aktivierungspflichtigen Aufwendungen, sondern sofort abziehbare Werbungskosten.
  • Denn aufgrund des Verzichts und der Räumung des Gebäudes konnte der Kläger das Gebäude vermieten und Vermietungseinkünfte erzielen. Der Kläger hat damit eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung, die sich aufgrund des Wohnungsrechts ergab, durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung in Gestalt des neuen Mietvertrags ersetzt.

Hinweise: In der Vergangenheit hat der BFH derartige Abfindungen mitunter als aktivierungspflichtig behandelt, weil es bei dem Verzicht auf das Wohnungsrecht darum ging, die insoweit bestehende Beschränkung der Eigentümerbefugnis abzulösen. In seinem aktuellen Urteil rückt er von dieser Rechtsprechung aber ab und macht deutlich, dass der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen der Abfindung und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu bejahen ist, wenn nach der Aufhebung des Wohnungsrechts die Immobilie vermietet wird.

Der aktuelle Fall betrifft einen Erbbauberechtigten. Das Urteil dürfte aber für einen „regulären“ Grundstückseigentümer, der eine Abfindung an einen Wohnberechtigten zahlt, ebenso gelten.

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 9/21; NWB

Mieterabfindungen sofort abziehbar

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Zahlt ein Vermieter nach der Anschaffung der vermieteten Immobilie Abfindungen an die Mieter, damit diese ausziehen, so dass die Renovierung des Gebäudes problemlos durchgeführt werden kann, sind die Mieterabfindungen sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es handelt sich nicht um zu aktivierende anschaffungsnahe Aufwendungen, da hierzu nur bauliche Maßnahmen gerechnet werden.

Hintergrund: Laufende Instandhaltungskosten, Modernisierungs- oder Sanierungskosten sind bei den Vermietungseinkünften grundsätzlich sofort abziehbar. Allerdings gilt nach dem Gesetz eine Ausnahme für sog. anschaffungsnahe Aufwendungen: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im März 2016 ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,2 Mio. €. Sie renovierte das Gebäude im Zeitraum 2016 bis 2018 für insgesamt ca. 615.000 €. An die Mieter zahlte sie 35.000 € Abfindungen, um sie zum Auszug zu bewegen und um die Renovierung durchführen zu können. Ohne die Räumung wäre die Renovierung zwar technisch möglich, aber umständlicher geworden. Nach der Renovierung wurde die Immobilie wieder vermietet. Das Finanzamt rechnete die Mieterabfindungen den anschaffungsnahen Aufwendungen zu und erkannte nur eine Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Abfindungsbetrag an.

Entscheidung: Der BFH gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

  • Mieterabfindungen sind im Bereich der Vermietungseinkünfte grundsätzlich sofort abziehbar und nicht zu aktivieren.
  • Es handelt sich nicht um anschaffungsnahe Aufwendungen. Nach dem Gesetzeswortlaut können nur „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ anschaffungsnahe Aufwendungen sein. Die Vorschrift ist also auf Aufwendungen für bauliche Maßnahmen beschränkt.
  • Ein Veranlassungszusammenhang oder ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Baumaßnahmen genügt daher nicht, um anschaffungsnahe Aufwendungen anzunehmen.

Hinweise: Mieterabfindungen sind aber als Herstellungskosten zu aktivieren, wenn die Mieter ausziehen sollen, damit das Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden kann. Die Mieterabfindungen gehen dann in die Herstellungskosten des neuen Gebäudes ein und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben, die im Bereich der Vermietungseinkünfte bislang 50 Jahre betrug (Abschreibungssatz damit 2 %) und für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, nur noch 33,33 Jahre beträgt (Abschreibungssatz somit 3 %).

Quelle: BFH, Urteil vom 20.9.2022 – IX R 29/21; NWB

Dokumentation der umsatzsteuerlichen Zuordnungsentscheidung bei gemischt-genutztem Wirtschaftsgut

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Will der Unternehmer ein Wirtschaftsgut, das er sowohl unternehmerisch als auch privat nutzt, seinem Unternehmen ganz oder teilweise zuordnen, genügt hierfür eine Dokumentation der Anhaltspunkte, aus denen sich die Zuordnung zum Unternehmen ergibt, bis zum Fristablauf für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung. Für eine wirksame Zuordnung ist nicht erforderlich, dass der Unternehmer dem Finanzamt die Zuordnungsentscheidung bis zum Fristablauf für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung mitteilt.

Hintergrund: Verwendet der Unternehmer einen Gegenstand sowohl für sein Unternehmen als auch privat, hat er umsatzsteuerlich ein sog. Zuordnungswahlrecht. Er kann den Gegenstand grundsätzlich entweder vollständig oder nur anteilig oder aber gar nicht seinem Unternehmen zuordnen und dementsprechend die Vorsteuer vollständig, anteilig oder gar nicht abziehen. Im Gegenzug muss er allerdings im Umfang der Zuordnung auch die Privatnutzung des Gegenstands der Umsatzsteuer unterwerfen. Bis vor kurzem verlangte der Bundesfinanzhof (BFH), dass das Zuordnungswahlrecht bis zum Termin für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung ausgeübt werden muss. Im Anschluss an eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs hat der BFH seine Rechtsprechung aber jüngst gelockert und verlangt lediglich eine zeitnahe Dokumentation der Zuordnungsentscheidung.

Sachverhalt: Der Kläger errichtete im Jahr 2016 ein Wohn- und Bürogebäude, mit dessen Errichtung er im Jahr 2014 begonnen hatte. Einen Gebäudeanteil von 32 % vermietete der Kläger ab dem 1.5.2016 umsatzsteuerpflichtig an die C-GmbH, deren Alleingesellschafter und -geschäftsführer er war. Der Kläger machte die auf den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäudeteil entfallende Vorsteuer, d. h. 32 % der gesamten Vorsteuern, in seiner Umsatzsteuererklärung für 2016 geltend und gab die Erklärung am 27.12.2017 ab. Das Finanzamt erkannte die Vorsteuer nicht an, weil der Kläger seine Zuordnungsentscheidung nicht bis zum 31.5.2017, dem Abgabetermin für die Umsatzsteuererklärung 2016, getroffen hatte.

Entscheidung: Der BFH gab der Klage im Grundsatz statt, verwies die Sache aber zur Berechnung der Höhe der abziehbaren Vorsteuern an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Das Gebäude war ein gemischt genutztes Wirtschaftsgut, da es hinsichtlich der vermieteten Fläche unternehmerisch genutzt wurde. Der Kläger hat eine wirksame Zuordnungsentscheidung getroffen, den vermieteten Teil (32 % der Fläche) seinem Unternehmen zuzuordnen.
  • Für die Wirksamkeit der Zuordnungsentscheidung bedarf es nach neuester Rechtsprechung nicht mehr einer Mitteilung an das Finanzamt bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung. Vielmehr genügt eine Dokumentation der objektiv erkennbar gewordenen Anhaltspunkte, aus denen sich die Zuordnung zum Unternehmen ergibt, bis zum Ablauf der Erklärungsfrist für die Umsatzsteuererklärung; diese Dokumentation kann dem Finanzamt dann aber zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt werden.
  • Im Streitfall gab es eine entsprechende Dokumentation der objektiv erkennbaren Anhaltspunkte bis zum 31.5.2017. So hatte der Kläger bereits im Mai 2016 einen Mietvertrag über die umsatzsteuerpflichtige Vermietung des Gebäudeteils im Umfang von 32 % abgeschlossen. Außerdem war die später vermietete Fläche des Gebäudes in den Bauplänen als Bürofläche ausgewiesen worden, so dass hieraus deutlich wurde, dass dieser Teil unternehmerisch genutzt werden würde.

Hinweise: Der BFH bestätigt damit seine jüngste Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Zuordnungsentscheidung, die sich zugunsten der Unternehmer auswirkt. Denn eine Mitteilung an das Finanzamt bis zum Ablauf der Frist für die Abgabe der Umsatzsteuererklärung ist nicht mehr erforderlich. Vielmehr genügt es, wenn bis zu diesem Tag aus den Unterlagen objektiv erkennbar ist, dass das Wirtschaftsgut ganz oder teilweise unternehmerisch genutzt werden soll.

Der BFH hat die Sache aber an das FG zurückverwiesen, damit dieses über die endgültige Höhe der Vorsteuern entscheidet. Der Kläger hatte im Streitjahr 2016 nämlich nicht nur die Vorsteuern geltend gemacht, die im Streitjahr 2016 entstanden sind, sondern zu Unrecht auch noch die Vorsteuern aus den Vorjahren 2014 und 2015, in denen mit der Errichtung des Gebäudes begonnen worden war; die Vorsteuern der beiden Vorjahre können aber nur in den Umsatzsteuererklärungen für 2014 und 2015 geltend gemacht werden.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist eine vollständige Zuordnung des Gebäudes zum Unternehmen nach dem Gesetz nicht möglich, sondern nur eine Zuordnung des unternehmerisch genutzten Teils des Gebäudes.

Quelle: BFH, Urteil vom 29.9.2022 – V R 4/20; NWB

Aufteilung eines Kaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude

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Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits aufzuteilen. Diese Aufteilung kann nach allgemeinen Grundstücksbewertungsregeln wie z.B. der Immobilienwertverordnung vorgenommen werden. Dabei gibt es keinen allgemein gültigen Vorrang einer bestimmten Ermittlungsmethode wie z.B. des Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens. Vielmehr ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.

Hintergrund: Bei einem bebauten Grundstück ist nur das Gebäude abschreibbar, nicht aber der nicht abnutzbare Grund und Boden. Deshalb muss der Kaufpreis für eine bebaute Immobilie, die zur Einkunftserzielung genutzt wird, auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden aufgeteilt werden.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Vermieterin war. Sie erwarb im Jahr 2013 eine Ferienwohnung an der Ostsee zum Preis von ca. 160.000 € zzgl. Nebenkosten i. H. von etwa 15.000 €, zusammen ca. 175.000 €. Sie teilte den Gesamtkaufpreis auf und ermittelte einen Gebäudeanteil von ca. 84 %, auf den sie eine Abschreibung von 2 % vornahm. Das Finanzamt ermittelte hingegen einen Gebäudeanteil von lediglich 58 %. Es kam zum Klageverfahren beim Finanzgericht (FG). Das FG beauftragte einen Sachverständigen, der zunächst das Ertragswertverfahren anwandte und einen Verkehrswert von 157.000 € sowie Gebäudeanteil von 81 % ermittelte. Das FG gab ihm sodann vor, das Sachwertverfahren anzuwenden. Der Gutachter kam dem nach und ermittelte nun einen Sachwert von insgesamt ca. 105.000 € und einen Gebäudeanteil von ca. 70 %; das FG folgte dem Sachwertgutachten. Die GbR legte gegen das Urteil Revision ein.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zur weiteren Ermittlung an das FG zurück.

  • Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises kann auf der Grundlage anerkannter Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken erfolgen, z.B. auf der Grundlage der Immobilienwertverordnung, die für die Ermittlung von Verkehrswerten gilt.
  • Diese Verordnung sieht mehrere Ermittlungsmethoden vor, nämlich das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Keine der Methoden ist vorrangig, sondern die Methoden stehen grundsätzlich einander gleichrangig gegenüber. Es ist daher nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden, welche Ermittlungsmethode zum zutreffenden Ergebnis führt.
  • So kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn für den Erwerb der Immobilie neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht eines langfristig erzielbaren steuerfreien Wertzuwachses ausschlaggebend gewesen sein könnte. Steht hingegen die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht.
  • Gegen die Anwendung des Sachwertverfahrens bestehen im Streitfall Bedenken. Denn der vom Gutachter ermittelte Sachwert betrug nur ca. 105.000 € und lag damit deutlich unter dem von der GbR gezahlten Kaufpreis von 160.000 €. Zudem dürfte bei einer Ferienwohnung an der Ostsee die Rendite aus den Mieterträgen im Vordergrund stehen.

Hinweise: Das FG muss nun im zweiten Rechtsgang das Ertragswertverfahren anwenden und eine Aufteilung auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens vornehmen. Für die Richtigkeit des Ertragswertverfahrens sprach der zuerst vom Gutachter im Finanzgerichtsverfahren ermittelte Verkehrswert von 157.000 €, der dicht beim gezahlten Kaufpreis von 160.000 € lag.

Die Finanzverwaltung verwendet für die Kaufpreisaufteilung eine selbst entwickelte Arbeitshilfe, die in der Praxis häufig zu niedrigen Gebäudeanteilen führt und daher nicht akzeptiert werden sollte. Das aktuelle Urteil zeigt, dass der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert mit dem tatsächlichen Kaufpreis abgeglichen werden und dass die vom Gutachter gewählte Ermittlungsmethode kritisch hinterfragt werden sollte.

Quelle: BFH, Urteil v. 20.9.2022 – IX R 12/21; NWB

Finanzverwaltung äußert sich zur Unterstützung ukrainischer Kriegsflüchtlinge durch Wohnungsunternehmen

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Die obersten Finanzbehörden der Länder gewähren Vermietungsunternehmen auch dann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, wenn Wohnungsgenossenschaften an ukrainische Kriegsflüchtlinge zusätzliche Leistungen erbringen, die über eine reine Vermietung hinausgehen.

Hintergrund: Vermietungsgesellschaften, die kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind (z.B. als GmbH), sind hinsichtlich ihres Gewinns aus der Vermietung von der Gewerbesteuer befreit, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder nebenbei noch bestimmte weitere Tätigkeiten ausüben, wie z.B. eigenes Kapitalvermögen verwalten. Tätigkeiten, die darüber hinausgehen, sind nach dem Gesetz aber grundsätzlich schädlich und führen zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Wesentlicher Inhalt des Schreibens der obersten Finanzbehörden:

  • Aus Billigkeitsgründen wird die Finanzverwaltung bis zum 31.12.2023 nicht prüfen, ob die Vermietung von möbliertem Wohnraum an ukrainische Kriegsflüchtlinge zur Gewerblichkeit und damit zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung führt.

    Hinweis: Diese Aussage der Finanzverwaltung dürfte rechtswidrig sein, weil die Finanzverwaltung kraft Gesetzes zur Aufklärung des steuerlich relevanten Sachverhalts verpflichtet ist. Billigkeitsmaßnahmen sind im Einzelfall zwar möglich, erfordern aber ebenfalls eine vorherige Sachverhaltsaufklärung. Sollte es also z.B. aus anderen Gründen zu einem Klageverfahren beim Finanzgericht kommen, muss damit gerechnet werden, dass sich das Finanzgericht nicht an die Billigkeitsregelung der Finanzverwaltung hält und daher die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt. Richtigerweise müsste der Gesetzgeber tätig werden.

  • Erzielt das Wohnungsunternehmen Erträge aus sonstigen Unterstützungsleistungen wie z.B. dem Verkauf von Nahrungsmitteln oder Kleidung, ist dies nach dem Gesetz nur dann gewerbesteuerlich unschädlich, wenn die Erträge aus Verkäufen an die Mieter resultieren und wenn die Einnahmen hieraus maximal 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes betragen.

    Hinweis: Verkäufe von Kleidung oder Nahrung an ukrainische Kriegsflüchtlinge, die nicht Mieter sind, führen also zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Es wird dann der gesamte Vermietungsgewinn der Gewerbesteuer unterworfen.

  • Vermietet ein Wohnungsunternehmen Räume an eine juristische Person des öffentlichen Rechts, z.B. an eine Gemeinde, die die Räume an ukrainische Kriegsflüchtlinge überlässt, gelten die ukrainischen Kriegsflüchtlinge in den Erhebungszeiträumen 2022 und 2023 aus Billigkeitsgründen als (mittelbare) Mieter. Dies hat zur Folge, dass an sie z.B. Kleidung oder Nahrungsmittel verkauft werden können, ohne dass dies gewerbesteuerlich zur Versagung der erweiterten Kürzung führt, wenn die Verkaufseinnahmen maximal 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes betragen.

    Hinweis: Auch diese Billigkeitsregelung erscheint nicht gerichtsfest, könnte also bei einem finanzgerichtlichen Streit vom Finanzgericht gekippt werden. Denn der Gesetzgeber verlangt Einnahmen aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung. Die unmittelbare Vertragsbeziehung besteht aber nur mit der Gemeinde, nicht hingegen mit dem Kriegsflüchtling, an den Nahrung oder Kleidung verkauft wird.

  • Die aktuellen Erlasse ergehen im Einvernehmen mit dem Bundesfinanzministerium.

Quelle: Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 11.11.2022 (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG); NWB