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Schlagwort: Grundstück

Grunderwerbsteuer: Übertragung von Grundstücken mit Solar- oder Photovoltaikanlagen

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Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt hat einen Erlass veröffentlicht, der sich zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer äußert, wenn sich auf dem Grundstück eine Solar- oder Photovoltaikanlage befindet.

Hintergrund: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis. Allerdings wird nur der Kaufpreis für das Grundstück selbst als Bemessungsgrundlage erfasst. Werden zusammen mit dem Grundstück auch Betriebsvorrichtungen oder Sachen verkauft, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, und der Kaufpreis hierfür gezahlt, ist die Bemessungsgrundlage insoweit zu mindern.

Wesentlicher Inhalt des Erlasses:

Zum Grundstück gehören sämtliche Bestandteile wie z.B. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie die Dacheindeckung. Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundstück, so dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer entsprechend zu mindern ist.

Im Fall von Solar- oder Photovoltaikanlagen ist zwischen thermischen Solaranlagen/Solarkraftwerken einerseits und Photovoltaikanlagen andererseits zu unterscheiden:

Thermische Solaranlagen bzw. Solarkraftwerke ergänzen regelmäßig eine bereits vorhandene Wärmeversorgung durch Wärmegewinnung mittels Sonnenlicht. Da es sich bei der bereits vorhandenen Wärmeversorgung um eine Heizungsanlage handelt, die regelmäßig ein Gebäudebestandteil ist, gehört auch der Kaufpreis, soweit er auf die Solaranlage entfällt, zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Photovoltaikanlagen dienen hingegen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Grunderwerbsteuerlich ist zu unterscheiden, ob der Strom für den Eigenbedarf produziert wird oder aber in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird:

  • Wird der erzeugte Strom ausschließlich für das Grundstück und damit für den Eigenbedarf eingesetzt, handelt es sich bei der Anlage um einen Bestandteil bzw. um Zubehör des Grundstücks, so dass der auf die Photovoltaikanlage entfallende Kaufpreis ebenfalls zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehört.
  • Wird der erzeugte Strom hingegen ausschließlich in das öffentliche Stromnetz eingespeist, gehört die Photovoltaikanlage zu einem Gewerbebetrieb, so dass die Photovoltaikanlage als Betriebsvorrichtung anzusehen ist, wenn es sich um Photovoltaik-Module handelt, die auf eine Trägerkonstruktion montiert sind. Die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ist dann insoweit zu kürzen, als der Kaufpreis auf die Photovoltaikanlage entfällt.
  • Dienen Photovoltaikanlagen sowohl dem Eigenbedarf als auch der Einspeisung in öffentliche Netze, unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.
  • Hingegen ist die Photovoltaikanlage ein Gebäudebestandteil, wenn sie anstatt einer Dacheindeckung, einer Fassade oder einer Glasscheibe eingebaut oder befestigt ist. Der auf die Photovoltaikanlage entfallende Teil des Kaufpreises gehört damit zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Hinweise: Dem Erlass des Finanzministeriums ist eine graphische Übersicht beigefügt, die die unterschiedlichen Fallgruppen darstellt. Der Erlass ist bundeseinheitlich abgestimmt und hat damit auch über Sachsen-Anhalt hinaus Bedeutung.

Bilanzsteuerrechtlich und damit ertragsteuerlich werden Photovoltaikanlagen bislang als selbständige Wirtschaftsgüter bzw. als Betriebsvorrichtungen behandelt und in der Regel auf 20 Jahre abgeschrieben, d.h. jährlich mit 5 %. Handelsrechtlich wird sich dies aber ab 2026 ändern, falls eine Einbaupflicht für die Photovoltaikanlage besteht oder wenn der produzierte Strom (nahezu) ausschließlich in dem betreffenden Gebäude verbraucht wird.

Quelle: Ministerium der Finanzen Sachsen-Anhalt vom 16.7.2025 – 43 – S 4521 – 45; NWB

Spekulationsgewinn nach Teilung eines selbstgenutzten Grundstücks

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Teilt der Steuerpflichtige ein selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das unbebaute Flurstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das gesamte Grundstück bis zur Teilung selbstgenutzt wurde.

Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn das Grundstück selbstgenutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes, bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie sanierten das Gebäude und zogen dort 2015 ein. Im Mai 2019 ließen sie das Grundstück in die beiden Flurstücke A und B teilen; das neue, unbebaute Flurstück B war 1.000 qm groß, während das 2.800 qm große, bebaute Flurstück A weiterhin selbst genutzt wurde. Die Kläger verkauften das Flurstück B im Juni 2019 zum Kaufpreis von 90.000 € und nutzten das Flurstück A weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte den Gewinn aus dem Verkauf des Flurstücks B als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn in Höhe von 66.400 €, indem es von dem Kaufpreis Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 m² x 23,60 € Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger. Das Finanzgericht (FG) berücksichtigte in der ersten Instanz höhere Anschaffungskosten, so dass sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 66.400 € ergab. Im Übrigen hatte die Klage keinen Erfolg. Die Kläger legten gegen das Urteil des FG Revision ein.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision ab:

  • Die Kläger haben aus dem Verkauf des Flurstücks B einen Gewinn in Höhe von 58.160 € erzielt. Der Gewinn ist steuerpflichtig, da das Grundstück innerhalb von zehn Jahren gekauft und teilweise verkauft worden ist. Das angeschaffte Grundstück ist nur teilweise veräußert worden, nämlich nur bezüglich des Flurstücks B. Insoweit besteht jedoch eine wirtschaftliche Teilidentität, die für den Ansatz eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns genügt. Das verkaufte Flurstück B ist kein qualitativ anderes Wirtschaftsgut als das ursprünglich erworbene Gesamtgrundstück, sondern lediglich kleiner.
  • Das verkaufte Flurstück B diente nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das Flurstück B ursprünglich zum ca. 3.800 qm großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Aufgrund der Teilung des Grundstücks kam es aber zu einer Zäsur. Das Flurstück B ist daher getrennt vom bisherigen Gesamtgrundstück zu beurteilen. Zwischen dem Flurstück B und dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A bestand nach der Teilung kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mehr.

Hinweise: Die Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene Grundstück selbst nutzten. Vom Sinn und Zweck der Befreiung war daher eine Steuerbefreiung nicht zu bejahen.

Nach dem aktuellen Urteil ist ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem verkauften Flurstück B und dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A nicht grds. ausgeschlossen. Der BFH lässt es aber offen, unter welchen Voraussetzungen dieser Zusammenhang bejaht werden könnte; im Streitfall bestand ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang jedenfalls deshalb nicht mehr, weil die Teilfläche zwecks Veräußerung abgetrennt, zielgerichtet für die Übergabe vorbereitet und veräußert wurde. Hätten die Kläger die Gesamtfläche bestehend aus den Flurstücken A und B wie bisher genutzt und beide Flurstücke innerhalb der Spekulationsfrist zusammen veräußert, kann es sein, dass die Steuerbefreiung auch für das neue, unbebaute Flurstück gewährt wird.

Quelle: BFH, Urteil vom 26.9.2023 – IX R 14/22; NWB

Schenkungsteuer: Weitervermietetes Grundstück ist bei Betriebsaufspaltung nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen

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Zwar gehört ein Grundstück, das im Rahmen einer Betriebsaufspaltung an die Betriebsgesellschaft vermietet wird, zum begünstigten Betriebsvermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Grundstück von der Betriebsgesellschaft weitervermietet wird, selbst wenn mit dem weiteren Mieter zugleich ein Lagerbewirtschaftungsvertrag geschlossen wird.

Hintergrund: Betriebsvermögen ist erbschaft- und schenkungsteuerlich begünstigt und bleibt zu 85 % oder – beim sog. Optionsmodell, bei dem strengere Anforderungen zu erfüllen sind – sogar zu 100 % steuerfrei. Allerdings gilt diese Vergünstigung nicht für das sog. Verwaltungsvermögen, das sich im Betrieb befindet, z.B. vermietete Grundstücke. Dennoch gibt es für vermietete Grundstücke Ausnahmen, so dass sie von der Steuerbefreiung erfasst werden, z.B. Grundstücke, die im Rahmen einer Betriebsaufspaltung überlassen werden, soweit keine Nutzungsüberlassung an einen weiteren Dritten erfolgt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, an der ein Sohn als Minderheitskommanditist und dessen Eltern als Mehrheitskommanditisten beteiligt waren; Komplementärin war die M-GmbH, deren Gesellschafter ebenfalls die Eltern waren. Im Sonderbetriebsvermögen der Eltern befand sich ein Grundstück das die Eltern an die M-GmbH vermieteten. Im Jahr 2006 vermietete die M-GmbH das Grundstück an die B-GmbH weiter, die das Grundstück als Lagergrundstück nutzen wollte und die zur C-Gruppe gehörte. 2007 schlossen die M-GmbH und die B-GmbH einen Lagerbewirtschaftungsvertrag, in dem sich die M-GmbH verpflichtete, die Lagerbewirtschaftung für das Grundstück zu übernehmen. 2013 schenkten die Eltern dem Sohn jeweils 25 % ihrer Kommanditbeteiligung an der Klägerin. Das Finanzamt ordnete daraufhin das Grundstück dem sog. Verwaltungsvermögen zu, das steuerlich nicht begünstigt ist.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte ebenfalls die Steuerbegünstigung für das Grundstück und wies die Klage ab:

  • Die Zugehörigkeit des Grundstücks zum nicht begünstigten Verwaltungsvermögen ergibt sich daraus, dass das Grundstück längerfristig an einen Dritten, nämlich an die B-GmbH vermietet war.
  • Allein die Vermietung an die M-GmbH war hingegen noch unschädlich, weil zwischen der Klägerin und der M-GmbH eine Betriebsaufspaltung bestand, bei der aufgrund der Grundstücksüberlassung eine sachliche Verflechtung bestand und aufgrund der jeweiligen Mehrheitsbeteiligung der Eltern an der Klägerin sowie an der M-GmbH auch eine personelle Verflechtung bestand.
  • Die Weiterüberlassung des Grundstücks durch die M-GmbH an die B-GmbH ist nach dem Gesetz aber steuerlich schädlich. Dies gilt auch dann, wenn parallel zum Mietvertrag ein Lagerbewirtschaftungsvertrag abgeschlossen wird. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist allein die weitere Nutzungsüberlassung (d.h. Weitervermietung) schädlich.

Hinweis: Das Urteil betrifft zwar die Rechtslage im Jahr 2013, die vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft wurde. Allerdings können diese Regelungen noch weiter angewendet werden. Im Jahr 2016 ist das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht reformiert worden; in dem streitigen Punkt hat sich inhaltlich jedoch nichts geändert, so dass das Grundstück auch nach aktueller Rechtslage als Verwaltungsvermögen einzustufen wäre. Im Streitfall führte die Feststellung als Verwaltungsvermögen zu einer Verwaltungsvermögensquote von 75,22 %, so dass die Schenkung weitgehend steuerpflichtig war, soweit die Freibeträge überschritten wurden.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BFH die Frage, ob auch eine kurzfristige Weitervermietung an die B-GmbH schädlich gewesen wäre.

Bei vermieteten Grundstücken, die zum Betriebsvermögen gehören, geht der Gesetzgeber davon aus, dass diese – anders als produktives Betriebsvermögen wie etwa Maschinen – nicht dem Erhalt von Arbeitsplätzen dienen und damit keiner Privilegierung bedürfen.

Quelle: BFH, Urteil vom 10.5.2023 – II R 21/21; NWB

Grunderwerbsteuer: Zurechnung von Grundstücken bei Treuhand

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Einer Gesellschaft sind Grundstücke, die sich im Vermögen von Tochter-Kapitalgesellschaften befinden, nicht bereits aufgrund ihrer Beteiligung an der Tochter-Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Zurechnung des Grundstücks im Rahmen der Prüfung einer grunderwerbsteuerbaren Anteilsvereinigung oder -übertragung setzt vielmehr voraus, dass die Gesellschaft bezüglich des Grundstücks einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang in Form eines Kaufvertrags oder des Erwerbs der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis verwirklicht hat. Die Zurechnung des Grundstücks ist zu verneinen, wenn ein Dritter aufgrund einer Treuhandabrede bereits die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuerbarkeit ist zum einen bei Kaufverträgen über Grundstücke und zum anderen beim Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis, ohne dass das Eigentum am Grundstück erworben wird, zu bejahen. Ferner kann sich eine Grunderwerbsteuerbarkeit bei einer Übertragung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft ergeben, wenn der Gesellschaft Grundstücke zuzurechnen sind.

Sachverhalt: Drei verschiedene GmbH waren Eigentümer von Grundstücken. Gesellschafter der drei GmbH war die DN, deren Gesellschafterin wiederum die MG war. Die drei GmbH hatten im Dezember 2002 mit der MG eine sog. Vereinbarungstreuhand bezüglich der Grundstücke begründet, so dass die MG Treugeberin der Grundstücke und die drei GmbH Treuhänder der Grundstücke wurden; aufgrund der Vereinbarungstreuhand wurde Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Im April 2004 erwarb die Klägerin, eine GmbH, von der MG 100 % der Anteile an der DN. Außerdem übertrug die MG ihre Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung auf die Klägerin; das Finanzamt setzte aufgrund der Übertragung der Rechte und Pflichten aus der Treuhandvereinbarung Grunderwerbsteuer fest. Ferner wollte das Finanzamt die Anteilsübertragung von der MG auf die Klägerin der Grunderwerbsteuer unterwerfen und stellte die Werte der Grundstücke der drei GmbH gesondert fest. Hiergegen wehrte sich die Klägerin.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

  • Zwar kann eine Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer auslösen. Dies setzt aber voraus, dass es sich um Anteile an einer Kapitalgesellschaft handelt, der mindestens ein Grundstück zuzurechnen ist. Die Zurechnung hängt weder vom zivilrechtlichen noch vom wirtschaftlichen Eigentum an dem Grundstück ab. Vielmehr kommt es auf die grunderwerbsteuerliche Zuordnung an.
  • Ein inländisches Grundstück ist einer Kapitalgesellschaft im Rahmen einer Anteilsübertragung oder Anteilsvereinigung grunderwerbsteuerlich zuzurechnen, wenn sie einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat. Hingegen ist ihr das Grundstück nicht mehr zuzurechnen, wenn ein Dritter einen Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen hat oder aber die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an dem Grundstück erlangt hat.
  • Im Streitfall gehörten den drei GmbH im April 2004 die Grundstücke nicht mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne. Denn bereits im Dezember 2002 hatte die MG aufgrund der Vereinbarungstreuhand die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den Grundstücken erworben; damit waren die Grundstücke der MG grunderwerbsteuerlich zuzurechnen. Die Anteilsübertragung im April 2004 betraf somit eine Gesellschaft (DN), die keine Grundstücke mehr im grunderwerbsteuerlichen Sinne besaß.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass allein eine bloße Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft, die zivilrechtliche oder wirtschaftliche Eigentümerin von Grundstücken ist, nicht für die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken ausreicht. Vielmehr müssen die Grundstücke der Kapitalgesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen sein; nur dann kann eine Anteilsübertragung an der Kapitalgesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen. Nach aktueller Rechtslage müssen hierzu entweder mindestens 90 % der Anteile an der Kapitalgesellschaft übertragen werden oder ein Gesellschafter muss infolge der Anteilsübertragung eine Beteiligung von mindestens 90 % an der Kapitalgesellschaft erlangen.

Seit 2021 kann auch der Austausch von Gesellschaftern einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren im Umfang von mindestens 90 % Grunderwerbsteuer auslösen, wenn der Kapitalgesellschaft mindestens ein Grundstück grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist.

Quelle: BFH, Urteil v. 14.12.2022 – II R 40/20; NWB

Spekulationsgewinn nach Teilung eines selbstgenutzten Grundstücks

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Teilt der Steuerpflichtige ein selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das unbebaute Flurstück noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das Grundstück bis zur Teilung selbstgenutzt wurde; denn diese Selbstnutzung erstreckte sich nach der Teilung nur noch auf das nicht verkaufte Flurstück.

Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn das Grundstück selbstgenutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes, mit einer Ruine bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie sanierten das Gebäude und zogen im Jahr 2015 dort ein. Im Mai 2019 ließen sie das Grundstück in zwei Flurstücke teilen; das neue Flurstück war 1.000 qm groß und unbebaut. Die Klägerin verkauften das neue Flurstück im Juni 2019 zum Kaufpreis von 90.000 € und nutzten das andere, bebaute Flurstück mit einer Größe von 2.800 qm weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte den Verkauf als steuerpflichtigen Spekulationsgewinn in Höhe von 76.400 €, indem es von dem Kaufpreis Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 qm x 23,60 € Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger.

Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) wies die Klage weitgehend ab:

  • Die Voraussetzungen eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns waren erfüllt. Die Kläger haben innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück gekauft und – teilweise – wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt.
  • Das verkaufte Flurstück diente nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das verkaufte Flurstück ursprünglich zum ca. 3.800 m² großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Diese Selbstnutzung endete aber mit der Teilung des Grundstücks in zwei Flurstücke. Ab diesem Zeitpunkt wurde nur noch das bebaute Flurstück mit einer Größe von ca. 2.800 m² selbstgenutzt. Das neue Flurstück wurde vor dem Verkauf nicht mehr selbst genutzt.
  • Das Finanzamt hat allerdings den Spekulationsgewinn falsch berechnet: Von dem Veräußerungspreis von 90.000 € waren Anschaffungskosten in Höhe von 31.840 € abzuziehen, so dass sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 76.400 € ergab. Der ursprüngliche Kaufpreis von 123.000 € entfiel angesichts der Bebauung mit einer Ruine ausschließlich auf den Grund und Boden, so dass sich ein Quadratmeterpreis von 31,84 € ergab (123.000 € : 3.863 qm) und somit 31.840 € abzuziehen waren.

Hinweise: Die Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene Grundstück selbst nutzen.

Die Finanzverwaltung nimmt bei einer Veräußerung des selbstgenutzten Grundstücks auch den dazugehörigen Grund und Boden aus, soweit es sich um die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen handelt. Das FG hat offengelassen, ob es sich im Streitfall angesichts des dörflichen Charakters, der durch große Grundstücke geprägt ist, um eine übliche Grundstücksfläche handelte. Denn zum einen ist das Gericht an die Auffassung der Finanzverwaltung nicht gebunden. Zum anderen wurde die Selbstnutzung des übrigen Grundstücks im Umfang von ca. 2.800 qm beibehalten.

Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil v. 20.7.2022 – 4 K 88/21, Revision beim BFH: IX R 14/22; NWB